170家上市房企市場集中度達到30％，足以讓2007年的樓市充斥著“壟斷”的氣息。于是王石一語“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在問題是過于分散，集中度不夠”即出，一時大批專家學(xué)者、開發(fā)商、網(wǎng)友展開了對王石言論的激烈爭論，并形成了“地產(chǎn)寡頭”存無論兩大陣營，《樓市》對多位政府官員、專家學(xué)者、開發(fā)商進行獨家專訪，以求解“地產(chǎn)寡頭”的成因以及危害。
　　
　　“地產(chǎn)寡頭”欲望正在擴大
　　
　　房地產(chǎn)區(qū)域性非常強，主要應(yīng)該是以開發(fā)商能不能決定一個城市或某個區(qū)域的地價房價而認定其是否為“地產(chǎn)寡頭”。我在福州住交會開會期間，幾乎每個開發(fā)商都在談拍地造成地價高于房價的話題，高地價進而帶動高房價，引起周邊樓盤群起效仿抬價，這就是寡頭效應(yīng)。
　　從121號文件出臺后，政府出臺了很多宏觀調(diào)控政策，重點是收緊銀根和地根。收緊銀根之后，導(dǎo)致開發(fā)商融資困難，現(xiàn)在，開發(fā)商已經(jīng)進入了分化狀態(tài)，—部分走向了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，一部分開始專門做產(chǎn)品�，F(xiàn)在，新一輪的上市公司很難有資產(chǎn)，只能大量地儲備土地，然后再上市，這樣，土地在不經(jīng)意間進入了股市，然后進行放大，再進入資本市場。政府調(diào)控的目標是讓房價穩(wěn)定，但是我們的調(diào)控手段使樓市和股市之間的流動性更加放大，同時又很難做到調(diào)控的預(yù)期，從而形成了房地產(chǎn)的怪圈�？偨Y(jié)下來，股市是放大器。房地產(chǎn)寡頭的欲望正在不斷增加，未來趨勢發(fā)展如何，目前正處于政府政策與開發(fā)商欲望之間的博弈，不排除政府還會出臺相應(yīng)的調(diào)控措施。
　　
　　土地招拍掛反生壟斷
　　
　　房企為什么敢于囤地，假如我們是一個開放的土地市場，我想沒有一家房企敢這樣高價拿地，也沒有開發(fā)商敢大量囤積土地，恰恰因為現(xiàn)在的政策造成了土地市場供不應(yīng)求，這是最大的根源。土地招拍掛的制度初衷是為了防止政府官員利用手中權(quán)力，將國有資產(chǎn)的土地變成以權(quán)謀私的工具，讓土地資源可以在公開、透明的市場化中實現(xiàn)資源的最佳配置，提高土地資源的利用效率，這本是件好事。但土地資源的壟斷無法形成市場化的競爭，反而讓土地成為了地方政府獲取暴利的資本與來源變成了對市場和消費者的壟斷性掠奪，讓土地的價格扭曲并暴漲，導(dǎo)致地價與房價的失控。
　　開發(fā)商囤地實際上是政策性囤地，比如各級政府在向市場供應(yīng)土地時都用總供給量為多少公頃計算，于是得出了總的土地供給量可以滿足市場中的房屋供給的結(jié)論，并奇怪為什么這么多的土地供給仍會讓土地的價格暴漲，為什么供應(yīng)了大量的土地市場中的房屋仍供不應(yīng)求，也相應(yīng)的得出了開發(fā)商捂盤惜售的結(jié)論。
　　而實際上是政府大塊土地的一次性供給政策為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的游戲規(guī)則。當(dāng)一個企業(yè)拿到了大塊的土地，如長沙市92億元的幾千畝土地，這個企業(yè)再有實力也不可能將這幾千畝土地同時開工建設(shè)同時投放市場。無形中這幾千畝土地在政府而言供給了市場，對企業(yè)而言可以慢慢等待土地升值。
　　
　　開發(fā)商囤地現(xiàn)象越來越囂張
　　政府18億畝耕地紅線限制，城市化進程加快以及城市土地拆迂難度加大等多種因素，都在刺激開發(fā)商對未來市場預(yù)期，現(xiàn)在房地產(chǎn)界普遍都持樂觀態(tài)度未來十年，中國將出現(xiàn)市值超一萬億的房企就是此樂觀態(tài)度的具體表現(xiàn)。由于對地產(chǎn)股走勢持續(xù)看好，許多上市房企具備了一定規(guī)模，有了足夠現(xiàn)金，便開始大規(guī)模、跨地域儲備土地。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮了幾年之后，我們更應(yīng)該考慮的是要居安思危，在繁華中看到可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并防患于未然。
　　從全球房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗來看，因為房地產(chǎn)的地域性很強，一般房地產(chǎn)公司都是在它熟悉的城市內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，中國房地產(chǎn)開發(fā)初期的情況也是這樣。但現(xiàn)在受房地產(chǎn)股票市場看好的影響，許多在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司具備了一定的規(guī)模，手頭有了足夠的現(xiàn)金，他們開始跨地域發(fā)展，大規(guī)模儲備土地，這是經(jīng)濟和房地產(chǎn)高潮時期的做法，尤其是大規(guī)模儲備土地后，要將這些土地轉(zhuǎn)換成上市公司的利潤，還需要很辛苦和漫長的過程，還需要有好的設(shè)計規(guī)劃，建設(shè)、銷售和穩(wěn)健的財務(wù)管理等環(huán)節(jié)才能把投入這些土地的錢變成利潤。
　　我始終認為，開發(fā)商給社會創(chuàng)造的價值是體現(xiàn)在多蓋好房子上，而不是把土地囤積在手上，等待土地升值。在最近土地招拍掛過程中，開發(fā)商勇氣越來越大，招拍掛拿地的樓面價已趕上甚至超過了周邊的房價，就是“面粉貴過面包”。這些房企絕大多數(shù)拿地后就囤積起來，并美其名曰“土地銀行”，他們拿地并不急于開發(fā)，而是坐等土地升值而獲利，此現(xiàn)象在最近兩月愈演愈烈，部分房企土地儲備成倍上升。在這種情況下政府增加再多土地供應(yīng)都被開發(fā)商囤積起來市場供應(yīng)量仍會很少。政府只有嚴格執(zhí)行兩年不開發(fā)土地?zé)o償收回的政策，才能遏制開發(fā)商搶地囤地現(xiàn)象。但遺憾的是許多地方政府并沒有這么做，使搶地囤地風(fēng)氣越來越蔓延，開發(fā)商膽子也越來越大。
　　
　　上市房企囤地帶來行業(yè)隱患
　　
　　目前這一輪囤地現(xiàn)象主要是上市公司的行為。由于上市公司迅速聚集了大量資本，在土地招拍掛的推動下，資本與土地的結(jié)合目前已經(jīng)非常不正常。上市公司可以從資本市場與項目經(jīng)營兩個層面獲利，現(xiàn)在上市公司更關(guān)注的是資本市場贏利這輪“資本攪動”形成的上市公司“相對壟斷”將對房地產(chǎn)未來的發(fā)展埋下隱患，其所造成的惡果將在一兩年后顯現(xiàn)出來。我不是特別清楚碧桂園等規(guī)模擴張拿地如何具體平衡其資本運作，但是盲目的資本運作必然對房地產(chǎn)發(fā)展不利。中國房地產(chǎn)發(fā)展變成了“資本游戲”，非上市公司發(fā)展壓力加大。金典集團也會考慮未來上市，但是由于上市有很多限制并不是很通暢所以，必須考慮其他的各種途徑，比如借殼上市。
　　
　　上市房企“階層型”壟斷形成
　　
　　現(xiàn)在金融及地產(chǎn)調(diào)控政策正在加強，土地資源正在向?qū)嵙Ψ科罂繑n，造成上市公司“階層型”壟斷，這是2007年股市與樓市共振的結(jié)果。房地產(chǎn)上市企業(yè)以土地為題材，利用20、30信甚至更高的市盈率來增發(fā)擴股、圈錢、“地王”的轟動效應(yīng)可以抬高上市房企在資本市場的身價，增加融資的籌碼。土地儲備的題材一經(jīng)炒作，股價就會應(yīng)聲而起。而“地王”使得周邊地價重置改寫區(qū)域土地價格體系。有些公司在“地王”周邊已囤有大量土地，通過“地王”效應(yīng)，自己給自己當(dāng)“托兒”，使整個區(qū)域一起提價，先前囤積的土地升值收益暴漲從而曲線拉升了開發(fā)商的預(yù)期業(yè)績，對業(yè)績的高預(yù)期又被高企的市盈率再放大幾十甚至上百倍。虛高的地價已經(jīng)在資本市場變現(xiàn)，轉(zhuǎn)嫁到絡(luò)繹不絕跟進追漲的股民身上。某種程度上，這已成了徹頭徹尾的“資本游戲”。不過“資本游戲”只是特定時期特定企業(yè)的特定游戲，政府的一系列政策嚴格實施，游戲就會結(jié)束，碧桂園發(fā)債受阻就是例子。
　　
　　地產(chǎn)寡頭已經(jīng)普遍存在
　　
　　目前地產(chǎn)寡頭已經(jīng)普遍存在，而寡頭壟斷目前正在推動房價上漲。一直以來；商品房買賣的交易方之一買房人沒有與另一方開發(fā)商講價的機會，實際上房價是開發(fā)商說了算，這就說明已經(jīng)出現(xiàn)了壟

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