房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　
　　從今年的宏觀面上來看，中西城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入快速道，今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)都將處在一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期，這對房地產(chǎn)業(yè)的推動作用很大。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民收入的提高，老百姓對房地產(chǎn)這塊的投資會加大，這顯然是房地產(chǎn)業(yè)的利好信號。個(gè)人收入的提高，舊城改造的推動，這使得房地產(chǎn)發(fā)展的后勁比較足。
　　1.影響房產(chǎn)的因素
　　除已明確的政策外，影響樓市走勢重要標(biāo)志的房價(jià)變動的正反兩方面因素都同時(shí)存在。繼續(xù)支撐房價(jià)上漲的主要因素有：1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁；2）建材價(jià)格上漲；3）人民幣升值�？赡軐�(dǎo)致房價(jià)下跌的因素有：1）突發(fā)事件；2）股市回 暖，游資撤離樓市；3）銀行上調(diào)存、貸款利率；4）土地供給放巨量。當(dāng)然最 終的趨勢還取決于兩方力量的對比。總體上判斷：若不發(fā)生突發(fā)事件，房價(jià)趨穩(wěn)是 2004年金華樓市的基本特征，將基本結(jié)束房價(jià)快速攀升、各區(qū)位各種檔次商品房普 漲的歷史，漲幅明顯趨緩，開始進(jìn)入個(gè)股分化的時(shí)代。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)的意義
　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農(nóng)村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說，一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是成正比的。在國外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。目前，市經(jīng)濟(jì)水平與全國平均水平差不多，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻低于全國平均水平較多(全國房地產(chǎn)平均價(jià)格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間還是相當(dāng)廣闊的，對本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對于金華的房市來說其經(jīng)濟(jì)影響力也是一樣的。
　　3.如何做好房地開發(fā)
　　3.1 樹立全新企業(yè)形象
　　對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的品牌形象至關(guān)重要。 買房子是許多人一生中的頭等大事，需要考慮的方面也較多。因發(fā)展商的形象而產(chǎn)生的信心問題，往往是消費(fèi)者決定購買與否的主要考慮因素之一。以往，發(fā)展商開發(fā)項(xiàng)目，通過報(bào)紙、電視等媒介的宣傳來建立自己的品牌形象。現(xiàn)在通過加盟房地產(chǎn)銷售網(wǎng)站，企業(yè)形象的宣傳不僅再局限在當(dāng)?shù)厥袌�，而是全球范圍的宣傳。企業(yè)信息的實(shí)時(shí)傳遞，與公眾相互溝通的即時(shí)性、互動性，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)手段的單一性和不可預(yù)見性。因此，入網(wǎng)是對企業(yè)形象的建立和維持的有效補(bǔ)充。
　　3.2 增強(qiáng)內(nèi)部管理
　　房產(chǎn)管理系統(tǒng)站的建設(shè)將會為網(wǎng)站內(nèi)部管理帶來一種全新的模式。網(wǎng)站是實(shí)現(xiàn)這一模式的平臺。單靠網(wǎng)站本身，對企業(yè)內(nèi)部管理還不能很好實(shí)現(xiàn)。但如果結(jié)合企業(yè)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)、智能化綜合布線系統(tǒng)、電子商務(wù)解決方案的實(shí)施，就將會發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)巨大的威力。在降低企業(yè)內(nèi)部資源損耗、減低成本、加強(qiáng)企業(yè)員工與員工，企業(yè)與員工之間的聯(lián)系和溝通等方面發(fā)揮巨大作用，最終使企業(yè)的運(yùn)營和運(yùn)作達(dá)到最大的優(yōu)化。
　　3.3 增強(qiáng)銷售力
　　現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，銷售亦即是傳播。對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，銷售的成功與否，除了決定于能否將項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢充分地傳播出去之外，還要看目標(biāo)對象從中得到的有效信息有多少。由于互聯(lián)網(wǎng)所具有的“一對一”的特性，目標(biāo)對象能自主地選擇對自己有用的信息。這本身已經(jīng)決定了消費(fèi)者對信息已經(jīng)有了一個(gè)感興趣的前提。使信息的傳播不在是主觀加給消費(fèi)者，而是由消費(fèi)者有選擇地主動吸收。 同時(shí)，項(xiàng)目信息通過網(wǎng)站的先進(jìn)設(shè)計(jì)，既有報(bào)紙信息量大的優(yōu)點(diǎn)，又結(jié)合了電視聲、光、電的綜合刺激優(yōu)勢，可以牢牢地吸引住目標(biāo)對象。因此，項(xiàng)目信息傳播的有效性將遠(yuǎn)遠(yuǎn)提高，同時(shí)亦即是提高了項(xiàng)目的銷售力。
　　3.4 提高附加值
　　買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項(xiàng)目的附加值。項(xiàng)目的附加值越高，項(xiàng)目的保值、增值能力就越強(qiáng)，在市場上就越有競爭力，越受消費(fèi)者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計(jì)地提高項(xiàng)目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務(wù)、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為消費(fèi)者提供個(gè)性化、互動化、有針對性的24小時(shí)網(wǎng)上服務(wù)，也正是一個(gè)全新體現(xiàn)項(xiàng)目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時(shí)與外界保持緊密的聯(lián)系，進(jìn)行商務(wù)、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目的必備硬件之一。
　　4.結(jié)語
　　房地產(chǎn)賣方角度出發(fā)，或?yàn)榱吮阌谖�收外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資我們必須將上述法律問題搞清楚。目前外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場時(shí)常感到頭痛的是，市場行為極不規(guī)范，法律、概念混亂較大，政府的透明度較差，外商在承擔(dān)土地使用費(fèi)、繳納房地產(chǎn)稅等方面比內(nèi)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更大。而且由于內(nèi)商經(jīng)營房地產(chǎn)常以實(shí)物地租等方式合作開發(fā)房地產(chǎn)，使外商感到在我國房地產(chǎn)市場競爭前提極不平等，更談不上國民待遇了。再加上各地開發(fā)區(qū)土地政策多如牛毛，國內(nèi)房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性較差，更使外商目不暇接、舉棋不定了。
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