溫州富商、山西煤老板,這一批批“炒房團”,被認為是中國房地產(chǎn)市場的一股重要力量,參與了高額利潤的分配。 　　炒房團的力量到底有多大?他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配,就是對房子簡單的低買高賣嗎?他們的組織形式、商業(yè)運作究竟怎樣?
　　在房地產(chǎn)律師張捷看來,炒房團的核心是幕后的操盤手,其最核心的運作機制,是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條進展的背景下,以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資,賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。
　　其闡釋的運作邏輯,超出我們簡單理解的炒房團運作模式
　　
　　只有從資金鏈條出發(fā),才能真正看懂行業(yè)的秘密。
　　據(jù)了解,屬于游資性質的“炒房團”,其資金規(guī)模巨大。但市場對于其運作模式、盈利結構并不明晰。臺前的角色往往只是借用過來充數(shù)的普通農(nóng)民甚至挖煤工人。炒房團巨額資金的幕后操盤手,則脫離于公眾的視線之外。
　　真正的富人是非常低調的,不會招搖過市,甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里,他們都擁有自己的職業(yè),并且非常繁忙,根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理房子。
　　
　　炒房的利潤來源
　　
　　幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲,但這一假設本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商――這意味著開發(fā)商的“賤賣”。
　　即便是在大牛市中,如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區(qū)和樓盤價格的上漲下跌,也是太高估了炒房團的智商。
　　在這樣的博弈中獲取暴利并不容易,且風險巨大。更何況在計入稅收因素后,這個游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇摵筒┺?也就等同于賭博了,這絕對不是大規(guī)模炒房團賺錢的常態(tài)。
　　炒房團真正的利益來源,是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續(xù)費不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%-5%,還要以復利計算。綜合到年息,最高能超過100%。
　　在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下,我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實際上長期處于開發(fā)資金嚴重緊張的局面,因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。
　　在這個背景下,開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍,其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。
　　可以說,正是開發(fā)商高額的融資成本,才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價,以及開發(fā)同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲,更是資金成本的反映。
　　對于開發(fā)商而言,炒房團實際上起到了資金來源的角色,炒房團所主要獲取的確定的收益,也即是此利差部分。這是認識問題的關鍵之一,后面的內容是介紹如何實現(xiàn)這一點。
　　
　　開發(fā)商需要炒房團
　　
　　辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法,但風險極大,而且監(jiān)管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后,找愿意假按揭的人也越來越不易。
　　但開發(fā)商的資金需求依然存在,而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給炒房團留下了空間。
　　實際上,炒房團也是在套取銀行資金,但開發(fā)商對此沒有任何法律責任,都是由炒房團承擔。而且,炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查,走的是正規(guī)渠道,也沒有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。
　　很多人會問,開發(fā)商需要資金,為什么非常希望和炒房團合作,而不是直接先期降價賣給公眾?這里有幾個復雜的原因。
　　其一,部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售,但是開發(fā)商只想低價出售部分房子以得到所需的資金,而其他房子是要高價出售的。因此開發(fā)商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價等規(guī)定。
　　其二,實際上最主要的原因在于:即便低價公開賣出(部分)房,開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。
　　顯然只要開盤價比較低,很多人就會“打招呼”找到開發(fā)商“留房”。 房地產(chǎn)的開發(fā)過程中要蓋上百個章,每一個拿章的人都會有類似的要求,要求留一兩套房子。
　　打了招呼就不能再出售了,但是他們不會立刻給開發(fā)商房款,而是要等到房價漲了很多后賣出,再支付房款。
　　這樣的結果不算是索賄受賄,因為成交價就是開盤價,是“市場價”成交,賺的錢是打招呼人可以解釋的“投資房產(chǎn)”的收入。這種投資是旱澇保收的,房價沒有漲或者跌了,他再說一聲“不要了”,風險就被轉嫁給了開發(fā)商。更有甚者,在房價上漲以后,還會有大量的人找各種關系,要求開發(fā)商以開盤價把房子賣給他。
　　打招呼要求留房的人實際上也有一個底線,就是不會主動要求開發(fā)商按照低于開盤價的價格(起碼不是低很多的價格)賣給他房子,因為那樣會有索賄受賄的嫌疑,不是“正常投資房產(chǎn)”。
　　正因此,開發(fā)商是絕對不敢以低價開盤,而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。
　　正因此,開發(fā)商會希望和炒房團合作――定一個較高的開盤價,但立即以很大的折扣賣給炒房團(有時甚至是五折、六折),而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量,其他高價開盤的房子就慢慢地賣。
　　如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量,這會直接影響市場心態(tài),給開發(fā)商和炒房團帶來更大的利益。
　　
　　鏈條一:炒房團哪來的錢?
　　炒房團的資金來源主要分兩塊――初始資金和銀行信貸資金。
　　實際上,炒房團的主角們并不是真正的初始資金出資方,或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作,而炒房團的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務一是前臺露面;二是以他們的身份套取銀行資金。
　　這些“演員”主要來自富裕地區(qū)的農(nóng)村,操作者和村委會聯(lián)合起來組織村民,并像傳銷一樣洗腦,把他們包裝成為有錢人,培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查。
　　套取銀行資金是關鍵。炒房團要獲得足夠的銀行貸款,首先要讓銀行認為這些人是有錢人,能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人,穿上各種名牌,還要編好發(fā)家故事,市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。
　　這樣的炒房團的組織結構一般以村莊為單位,因此這些人彼此緊密團結,村委會等出具證明、文件也更方便。
　　炒房團初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大,因為可以一個人一個人過賬。
　　對于炒房團而言,由于其獲得的實際價格只是開發(fā)商公開售價的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,炒房團實際上連首付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。
　　
　　鏈條二:怎樣撤出?退房!
　　炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味著真正的成功。
　　從我國的政策,尤其是稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數(shù)眾多,又是異地炒房,對于有關房屋的管理也很難,拋售會很困難。那么炒房團如何退出?
　　這就要依靠開發(fā)商進行協(xié)助――退房。
　　一般來講,炒房團都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時可以退房,開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收,因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入,退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。
　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此,實際上,炒房團持有房屋的時間一般也就這么長,往往不超過一年半,而收益一般是房價的30%。
　　房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團隊或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會一起賣,進行混合銷售。這樣,真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發(fā)商的房子,挑中了一套炒房團的房子,炒房團就退這一套,在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結果就是退房率超高,北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%,也就是所有出售的房子被退過一遍,這背后就是炒房團的功勞了。
　　炒房團的每一個環(huán)節(jié)都經(jīng)過了專業(yè)人員的實戰(zhàn)演練,絕不是書齋中專家的紙上談兵。
　　
　　鏈條三:
　　建安公司入伙避稅與提現(xiàn)
　　開發(fā)商與炒房團的合作還有一個更高的等級,就是在建筑安裝(下稱“建安”)成本領域,幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。
　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的相關稅收是非常高的,土地增值稅是增值部分的30%-60%,所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù),怎么算稅收也在50%以上。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,避稅成了問題的關鍵。
　　建筑公司的意義即在于此,因為在房屋開發(fā)過程中,只有建安成本可以在增值稅中扣除,其他的銷售費用、管理費用、財務費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除,只能在所得稅的稅前扣除。另外,建安的營業(yè)稅也是非常低的,只有3%,加上附加費用也就是3.3%,比普通5.5%的營業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅,比例也很低。
　　操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發(fā)商簽署一個工程承包合同,開發(fā)商以建安費用把墊付的首付收回來,在開發(fā)施工中轉包一手。
　　尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本,因為施工質量不同,價格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子,開發(fā)商的裝修標準做到了驚人的8000元。通過這樣的操作,開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處,因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的,在建安成本大增以后,原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行征稅了。
　　雖然建安公司也要有利益(其中包括1%-3%的承包管理費),但是經(jīng)過這一騰挪,從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現(xiàn)金。
　　在中國,資金從企業(yè)賬戶到個人賬戶是一個大問題,對于類似炒房這樣動輒超過百萬的現(xiàn)金流動,央行反洗錢部門也是篩查監(jiān)管的,而經(jīng)過上述操作,不但解決了這一問題,而且使得政府在各種統(tǒng)計之中看不到。而給建安公司1%-3%的管理費,就等于是一個支票提現(xiàn)費用,在中國的商業(yè)環(huán)境下,這相當于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢莊的費用。
　　
　　炒房新模式與海外熱錢
　　
　　在國家政策不斷變化的背景下,炒房團的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發(fā)展變化。
　　民間高利貸的參與是炒房團的新形式。這樣,炒房和給開發(fā)商提供資金二者就結合起來了。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸,炒房團則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發(fā)商提供資金,雙方的結合使得社會游資進入炒房領域。
　　給開發(fā)商放貸,需要安全而且受到法律保護,如果崩盤清償,放貸方能夠優(yōu)于銀行等機構拿到款項。要實現(xiàn)這一點,還是需要借助建筑公司,因為按照我國法律規(guī)定的解釋,建筑款項的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。
　　許多人知道,建筑公司給開發(fā)商墊資是一個潛規(guī)則,但一般理解的是“軟墊資”,而不是“硬墊資”。所謂軟墊資,是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實現(xiàn),但這種軟墊資是很難跨年的,因為建筑公司要給民工和材料商結賬,而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設卻難以在一年內完成,尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣,開發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口,這就需要高利貸的介入了。
　　高利貸介入的途徑,就是實現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”,歸還高利貸則是以房子頂替工程款。
　　如此一來,這樣高利貸資金進去,再以建筑費用出來,還可以讓銀行看到了開發(fā)商的“自有資金”,使得開發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開發(fā)貸款。尤其是在開發(fā)商自己是“空手道”的情況下,更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。
　　一言以蔽之,這類新模式就是炒房團在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā),其提供的是相當于三四成房價的前期資金,得到的是一個重要的回報條件――在購買房子時不用付房款,余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進行結算。
　　因此,在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后,炒房團也可以新方式炒房了。這樣的開發(fā)商與炒房團利益上的各得其所,是新時代的新發(fā)展。
　　這里還有一個關鍵的因素,就是炒房團賺取錢財以后,尤其是操盤手賺取了巨額財富以后,這些錢基本上都要逃往國外進行洗錢。但是同時,由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場的吸引等等,很多境外熱錢試圖進入國內,這樣就產(chǎn)生了一個新的鏈條――與各種對沖基金運作類似的內外貨幣對沖,即國內的人民幣炒房利潤直接在國內以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者,而海外熱錢直接把美元轉到炒房者的海外賬戶。
　　這種地下交易由于不涉及銀行國際清算系統(tǒng)的進出,外匯監(jiān)管部門根本無從發(fā)現(xiàn)。悄無聲息地入境以后,熱錢也有很多參與到房地產(chǎn)市場的炒作,而熱錢與炒房團的合作也使得大額的熱錢資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。
　　據(jù)筆者了解,在限制外籍人士買房的政策出臺以后,由于海外熱錢的房產(chǎn)投資需求,這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般,熱錢流入國內,炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份,再以外商的身份投資回到國內。
　　
　　炒房團怎樣組織運作?
　　
　　炒房團找目標開發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經(jīng)理、總監(jiān)也不成,甚至總經(jīng)理也不成,而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好,否則很多關系戶都會找上門,按炒房團的價格要房子。
　　對于不熟悉的開發(fā)商老板,炒房團會從售樓處職員開始找,但是背后的運作機制是絕對不和職員講的,一定要見到老板才會說。
　　對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老板洽談。炒房團一般是找專門的房蟲,他們的職業(yè)是倒賣項目賺取傭金,是一群資金掮客。在炒房的利益之下,很多房蟲后來還成為了專業(yè)的炒房團中介。
　　最初,炒房團操盤手往往要說服開發(fā)商合作,但嘗到甜頭以后,開發(fā)商就會主動尋求合作,并且開發(fā)商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發(fā)商的身后買房子,開發(fā)商到哪里就買到哪里,炒到哪里。
　　在炒房的利潤分配上,如果是炒房團出資,操盤手團隊至少分三成利潤;如果是私募帶資并操盤,炒房團的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成,操盤手團隊會以建筑公司的建安費用作為轉錢通道,參與的建安公司也可以有經(jīng)手金額1%-3%的管理費。
　　
　　炒房資金已經(jīng)足以影響市場
　　
　　經(jīng)過多年的積累,炒房團積累了很大的利潤,其足跡也已經(jīng)遍布全國。
　　筆者在和房地產(chǎn)業(yè)界高端人士的溝通中了解到,目前熱點地區(qū)50%以上的樓盤都活躍著炒房團的身影,全國的平均數(shù)字約為三分之一。炒房團參與的樓盤一般是購買控制15%-30%的房子,所以保守估計,炒房團在樓市中的市場份額應當在5%-10%,這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。
　　2009年全國住宅銷售均價上漲了約1000元/平方米,漲幅約為三分之一,炒房團關注的熱點地區(qū)和豪宅漲幅更高,漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計算,炒房團能夠得到的利潤應當在1000億-1500億元�？紤]到炒房團近10年的積累(尤其是2002年以來的大展拳腳),目前積累已經(jīng)達到數(shù)千億元的規(guī)模。
　　這些游資更多以現(xiàn)金的形式存在并分散到個人,因此難以監(jiān)管控制,但他們的行動卻有嚴密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元,現(xiàn)金游資已經(jīng)在M0中占有巨大的比例,即使對于M1也是大約5%的水平,足以影響整個市場。此外,2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元,全年土地出讓總價款1.59萬億元,巨額游資已經(jīng)是房地產(chǎn)市場中不可忽視的力量。
　　這樣的資本力量不受控制,房地產(chǎn)的問題就不是政策上的簡單調控可以解決的。在市場經(jīng)濟中,資本就是決定性的力量。
　　炒房游資是投機的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導。合理的政策應當堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標可以通過信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達到。
　　從房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)開發(fā)過程來說,土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房價可以下降的部分,其實就是炒房團的利潤,這些利潤是可以也應該出讓給購房者老百姓的。
　　(摘自3月1日《第一財經(jīng)日報》)

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