“10年租金180萬(wàn)元起”“租金3萬(wàn)元/月—4萬(wàn)元/月”……在搜索引擎中輸入“萬(wàn)科翡翠書院”，搜索結(jié)果顯示的都是這類標(biāo)題。
　　2018年5月中旬，作為北京首個(gè)房企全自持租賃項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠書院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。
　　根據(jù)規(guī)劃，萬(wàn)科翡翠書院主打90平方米大小的三居和180平方米左右的復(fù)式四居室。在定價(jià)上，不同租期和不同房型價(jià)格也會(huì)有所不同。90平方米戶型月租金為1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，180平方米戶型月租金在3萬(wàn)-4萬(wàn)元之間。
　　以此來(lái)算，萬(wàn)科翡翠書院90平方米戶型的10年租金，需要一次性繳清180萬(wàn)元起。高企的價(jià)格一時(shí)間把萬(wàn)科推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
　　租賃市場(chǎng)終將迎來(lái)的是一場(chǎng)新的變革，還是“以租代售”之名的變臉游戲？

10年180萬(wàn)元

　　距離城市核心區(qū)約25公里，萬(wàn)科翡翠書院位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交會(huì)處附近，屬北京西北六環(huán)，不擁堵的情況下駕車到核心區(qū)需要35分鐘。
　　距離這個(gè)項(xiàng)目約3公里的地方，坐落著有“中國(guó)硅谷”之稱的中關(guān)村科技園，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群聚集于此。根據(jù)鏈家APP信息，周邊當(dāng)前二手房房?jī)r(jià)約為5萬(wàn)元/平方米。
　　與此前宣傳最短10年起租的方案不同，當(dāng)前翡翠書院的主流租期實(shí)際上有三種：3年、5年、10年。例如，選擇10年租期，需要一次性簽訂10年租期合同，10年間租金不變，但需要租客一次性付清全部租金。萬(wàn)科更為鼓勵(lì)較長(zhǎng)年限的租賃。
　　對(duì)于年限的設(shè)置，萬(wàn)科方面回應(yīng)，這是結(jié)合京建發(fā)145號(hào)文關(guān)于“自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年”的要求，積極探索3-10年的長(zhǎng)期居住解決方案，以及企業(yè)整體租賃等新租賃模式。
　　萬(wàn)科翡翠書院90平方米戶型10年租金至少為180萬(wàn)元，而且要一次性繳清。這個(gè)預(yù)算卻可以承擔(dān)起項(xiàng)目周邊一套80平方米左右的二手房的首付款。
　　高額的租金讓人望而卻步，用買房的實(shí)力來(lái)租房子，市場(chǎng)質(zhì)疑聲不斷。實(shí)際上，在兩年前，該項(xiàng)目已經(jīng)受到各界的極大關(guān)注。
　　2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)如坐過(guò)山車。從上半年的狂飆式增長(zhǎng)，到“9.30新政”出臺(tái)，歡呼聲一時(shí)間戛然而止，土地競(jìng)拍市場(chǎng)隨之迎來(lái)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”。
　　當(dāng)年11月，首批4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊推向北京市場(chǎng)，交易規(guī)則是在土地出讓過(guò)程中，當(dāng)報(bào)價(jià)觸及規(guī)定土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持商品住房面積；當(dāng)自持商品住房面積達(dá)到100%時(shí)，再競(jìng)投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。
　　彼時(shí)，出現(xiàn)了一個(gè)從未有過(guò)的新詞——全自持，即在土地70年使用期限內(nèi)，競(jìng)得人必須將全部物業(yè)100%自持并用于出租，也有人將其直接稱為“租賃地塊”。
　　顯然，這并不能阻止房企拿地的熱情，如今眾多爭(zhēng)議的地塊，大多在2016年受到了市場(chǎng)瘋搶。
　　當(dāng)年12月1日，經(jīng)過(guò)數(shù)十輪競(jìng)價(jià)，萬(wàn)科以50億元獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬(wàn)科住總聯(lián)合體59億元競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，獲得兩地共花費(fèi)109億元。如今的萬(wàn)科翡翠書院項(xiàng)目，就由這兩塊地組成。
　　該地塊出讓時(shí)，就對(duì)商品住房銷售進(jìn)行了限價(jià)規(guī)定：商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)53400元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)56100元/平方米。
　　近期，一份疑似萬(wàn)科方面流出的數(shù)據(jù)顯示：翡翠書院項(xiàng)目地價(jià)109億元，建安成本、人力成本、資金成本和70年持有成本總共約50億元。如此估算，項(xiàng)目總投入在160億元左右，最終開(kāi)出的租金價(jià)格，正是根據(jù)成本反推而出。
　　被扣上“以租代售”帽子，萬(wàn)科略感委屈。對(duì)于外界質(zhì)疑聲，萬(wàn)科方面對(duì)《21CBR》記者回應(yīng)說(shuō)：“翡翠書院是新事物，隨著公眾對(duì)產(chǎn)品和租賃方案的逐步了解，會(huì)得到更多人群對(duì)家庭型高品質(zhì)租賃社區(qū)的認(rèn)可�！�
　　在高收費(fèi)上博得認(rèn)可，意味著萬(wàn)科需要給出更多的王牌。
　　萬(wàn)科方面表示，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，房源精裝交付。在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)方面，將按照“翡翠系2.0”的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)，在如翡翠公園、翡翠長(zhǎng)安等基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)。同時(shí)，該項(xiàng)目自身配建1.4萬(wàn)平方米自持商業(yè)，也將與萬(wàn)科V-LINK、萬(wàn)科V盟生態(tài)圈等自有平臺(tái)實(shí)現(xiàn)鏈接，為業(yè)主提供同樣高品質(zhì)的物業(yè)和配套服務(wù)。
　　萬(wàn)科翡翠書院總建筑面積3.02萬(wàn)平方米，占地面積16.91萬(wàn)平方米，綠化率30%，共計(jì)有房源3000套，一期項(xiàng)目計(jì)劃推出1000套房源。
　　翡翠書院首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，截至2018年5月底，總計(jì)推出72套房源，可謂謹(jǐn)慎“試水”。
　　根據(jù)萬(wàn)科方面提供的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，推出的72套房源綜合出租率超過(guò)80%，其中55套為180平方米大戶型，租戶均簽約了10年租期；其余5套為90平方米的3年或5年租期。

誰(shuí)來(lái)買單

　　2017年6月，北京萬(wàn)科攜手騰訊，聯(lián)合發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的居住需求調(diào)研行動(dòng)。此次調(diào)研稱期望通過(guò)調(diào)研廣大互聯(lián)網(wǎng)人群的真實(shí)居住需求，全方位洞察城市人居生活痛點(diǎn)，為夢(mèng)想家提供全資源、全周期的居住生活解決方案。
　　萬(wàn)科提供的調(diào)研結(jié)果表明，有超過(guò)八成的受訪對(duì)象對(duì)目前居住情況表示不滿足，對(duì)他們而言，最重要的居住夢(mèng)想就是離工作地點(diǎn)近、生活教育養(yǎng)老配套全；超過(guò)一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)；相當(dāng)比例的互聯(lián)網(wǎng)精英對(duì)租房?jī)r(jià)格承受力較高。
　　這一舉動(dòng)被視為為北京萬(wàn)科翡翠書院的落地做準(zhǔn)備。
　　萬(wàn)科翡翠書院位于永豐產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，屬大中關(guān)村概念。公開(kāi)資料顯示，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)有各類高新技術(shù)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)萬(wàn)余家，包括聯(lián)想、方正、諾基亞、惠普、IBM、微軟、中國(guó)空間技術(shù)研究院等，人群集聚。

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