中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識：A 文章編號：1009-4202（2012）07-000-01
　　摘 要 本文首先介紹了新會計準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的一般定義和條件，然后根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件進(jìn)行具體分析。
　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 收入確認(rèn)
　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售，因其銷售、回款以及產(chǎn)品交付都與其他行業(yè)顯著不同，決定了其收入確認(rèn)核算的特殊性。如何準(zhǔn)確地確認(rèn)收入，是正確計量房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤的前提。本文從收入確認(rèn)的一般定義、條件出發(fā)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行收入確認(rèn)。
　　房地產(chǎn)行業(yè)在過去的二十多年間發(fā)展迅猛，同時，國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的規(guī)管也越來越規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)對來自政策、市場、資金等諸多問題的同時，都不可避免地在會計核算中遇到新的問題。如何把握會計業(yè)務(wù)的實質(zhì)，準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)貙κ杖脒M(jìn)行確認(rèn)非常重要。筆者根據(jù)新會計準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身工作經(jīng)歷，下面將對房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入會計核算談些粗淺的看法。
　　在新會計準(zhǔn)則中，對收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)做了如下定義：指企業(yè)在日常經(jīng)營活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。此外，還要求商品銷售收入同時滿足下列條件，才能予以確認(rèn)：
　　1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
　　2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
　　3、收入的金額能夠可靠地計量；
　　4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
　　5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠地計量。
　　上述定義與條件是對收入確認(rèn)的原則性闡述。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其產(chǎn)品投資規(guī)模大、建設(shè)周期長，產(chǎn)品驗收合格、交付使用、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序比較多，再加上銷售方式不斷變化，使房地產(chǎn)企業(yè)銷售的會計處理與其他行業(yè)相比有著明顯的特點(diǎn)，而準(zhǔn)則對收人確認(rèn)條件的一般性表述并沒有明確地概括出房地產(chǎn)行業(yè)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)人員在判定收入實現(xiàn)的條件上不易掌握。
　　在現(xiàn)實操作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在會計政策上采取下述方法確認(rèn)收入，即在房地產(chǎn)已竣工并經(jīng)綜合驗收合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測定，發(fā)出“入住通知書”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票后，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。
　　該確認(rèn)收入的方法看似正確，但卻不夠嚴(yán)謹(jǐn)，并不完全符合房地產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬實質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時，買受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。因此，這種確認(rèn)收入的方法尚存在一定的問題。
　　正確地確認(rèn)房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)是既滿足會計上對收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。為了準(zhǔn)確的把握收入確認(rèn)的實質(zhì)，我們不妨在準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的基礎(chǔ)上，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行重新表述，具體化為以下五點(diǎn)，可能會更加合適：
　　1、工程已經(jīng)竣工并通過有關(guān)部門驗收合格。通過有關(guān)部門驗收，是指經(jīng)政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)項目核驗，并取得發(fā)放的“竣工備案表”。
　　2、實際銷售面積符合合同規(guī)定。在實際操作中，實際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異，應(yīng)取得政府有關(guān)部門測繪后留存的面積測繪表，按實際測繪面積計算房屋總價。
　　3、完成房屋交付手續(xù)或購買方已接到書面交房通知，且購買方在通知確定的交付使用時限結(jié)束后無正當(dāng)理由拒絕收房。房地產(chǎn)企業(yè)在實際交付時可能存在以下兩種情況：（1）業(yè)主方正常來公司辦理房屋交接手續(xù)，填寫“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認(rèn)的房屋交接單確認(rèn)銷售收入；（2）業(yè)主沒來辦理房屋手續(xù)，按銷售合同規(guī)定的送達(dá)方式送達(dá)后，業(yè)主在合同約定的時限內(nèi)未來辦理手續(xù)的，如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的，則確認(rèn)銷售收入。送達(dá)的確認(rèn)的方式可以采取以下幾種：（1）采取報紙公告的，留存報紙原件；（2）采用郵遞方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回執(zhí)；（3）采用傳真、電話等其他方式的，應(yīng)留存錄音或傳真回執(zhí)等相應(yīng)的記錄或回單。
　　4、履行了合同規(guī)定的義務(wù)，且價款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶一次性全額交情房款的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，可辦理房屋交接手續(xù)，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；對于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時點(diǎn)履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后，可以確認(rèn)收入實現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收到首付款及銀行按揭貸款之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
　　5、成本能夠可靠的計量。成本可靠計量是指工程成本已結(jié)算完畢或雖未結(jié)算，但可以按確定的全部工程量進(jìn)行準(zhǔn)確估計。
　　以上具體化的收入確認(rèn)原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形，即如果房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給了買方，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。
　　對于某些特殊的銷售方式，也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬沒有轉(zhuǎn)移的情況。所以，我們在遵循上述原則確認(rèn)收入的同時，對每一筆業(yè)務(wù)進(jìn)行核算時，還應(yīng)其剖析實質(zhì)，以確定能否確認(rèn)收入。例如以下兩種常見情況就屬于風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的：
　�。�1）合同存在重大不確定因素，例如，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，加速資金回籠，有時會在售房合同內(nèi)添加部分保障買方權(quán)益的條款：約定買方在達(dá)到特定條件下有退房選擇權(quán)，或者是買方有權(quán)獲取房價下跌形成損失補(bǔ)償。在這種情況下，由于收入的確認(rèn)存在一定的不確定性，所以企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后才能確定收入。
　�。�2）房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，比如，在銷售時，與客戶簽訂一種附帶協(xié)議，承諾保證買方在特定時期內(nèi)獲得既定投資報酬等。在這種情況下，企業(yè)則應(yīng)分析交易的實質(zhì)，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或是利潤分成處理。
　　綜上所述，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他企業(yè)的特殊性，其收入確認(rèn)的主觀性高于其他行業(yè)，因此，應(yīng)以新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的五個條件為基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)銷售不同形式的具體特點(diǎn)，確定地產(chǎn)銷售確認(rèn)的具體標(biāo)準(zhǔn)，從而避免因不同判斷形成不同結(jié)果而使會計信息失去可比性。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準(zhǔn)則講解.2010.
　　[2]李曙亮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù).

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