支撐房地產(chǎn)泡沫的因素仍然十分強(qiáng)大，調(diào)控政策如果不堅(jiān)持的話將會(huì)前功盡棄，而且會(huì)導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲。最終導(dǎo)致災(zāi)難性后果。房地產(chǎn)問(wèn)題如果不能盡快解決，將會(huì)對(duì)中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的抑制作用甚至使中國(guó)遭遇日本式泡沫后遺癥。
　　
　　調(diào)控效果遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期
　　
　　4月中旬國(guó)家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度至今已有3個(gè)月，不少人判斷調(diào)控效果顯著，已達(dá)預(yù)期甚至超預(yù)期的效果。下面我們來(lái)分析一下效果究竟如何?真的那么樂(lè)觀嗎?我們只來(lái)看兩個(gè)效果，一是需求的明顯萎縮，另一個(gè)是房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)趨勢(shì)得到了遏制。需求的萎縮，與2008年的情況非常相似，2007年住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)46.5％，而2008年則轉(zhuǎn)為下降20.1％，其中一季度為零增長(zhǎng)，二季度下降10％，三、四季度均下降30％，呈明顯的加速下降趨勢(shì)。對(duì)比今年，一季度住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)55.2％，二季度同比增長(zhǎng)4％，回落的幅度同樣巨大，但僅相當(dāng)于2008年一季度的情況，從趨勢(shì)來(lái)講，需求調(diào)整仍將繼續(xù)，遠(yuǎn)未到位。
　　房?jī)r(jià)的調(diào)整則明顯小于2008年，今年上半年全國(guó)商品房同比仍然是高增長(zhǎng)，環(huán)比仍然是正增長(zhǎng)，并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下降，基本處于僵持狀態(tài)，2008年整體房?jī)r(jià)是在8月份出現(xiàn)第一次環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，即銷(xiāo)售額轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)的半年后，而同比轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)則是在2008年12月。政策作用效果是按這樣的順序體現(xiàn)的：先市場(chǎng)需求，再到價(jià)格，最后才到投資。作用的時(shí)間大概是市場(chǎng)需求立即出現(xiàn)調(diào)整，呈大幅回落甚至萎縮，然后半年后才出現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整，再一個(gè)季度后投資才有明顯反映。今年以來(lái)房地產(chǎn)投資仍然處于加速上升過(guò)程中，上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)38.1％，比一季度加快3個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑這有基數(shù)的作用，扣除基數(shù)的影響，投資增長(zhǎng)也并沒(méi)有回落。房地產(chǎn)調(diào)控的效果僅是初步的，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
　　一些專(zhuān)家和房地產(chǎn)商說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)達(dá)到預(yù)期或超預(yù)期的效果其主要理由是：“國(guó)十條”中講控調(diào)的目標(biāo)是抑制部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，現(xiàn)在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已經(jīng)大幅回落，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了小幅的房?jī)r(jià)下降。他們忘記了一點(diǎn)，“國(guó)十條”還有一句話，要解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，不論以哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)(房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比或其他指標(biāo))看，中國(guó)多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離均衡水平，處于明顯的高泡沫狀態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不僅是抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，而且要使其回歸合理水平，即回到大多數(shù)家庭能承受的水平上。
　　我以為，房地產(chǎn)調(diào)控最主要的目標(biāo)是兩個(gè)：一是要徹底改變過(guò)去長(zhǎng)期形成的房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期，二是要打破房?jī)r(jià)越調(diào)越高的預(yù)期。不改變這兩個(gè)預(yù)期，房?jī)r(jià)泡沫將不會(huì)停止，房?jī)r(jià)不漲只會(huì)是暫時(shí)的，但結(jié)果會(huì)非�？膳拢瑫�(huì)產(chǎn)生巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，必須具備以下兩個(gè)條件：一是房?jī)r(jià)必須下降較大的幅度，二是房?jī)r(jià)下跌必須持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間(或一年以上，甚至二三年)，由此導(dǎo)致不少投資者(特別是后期盲目跟進(jìn)的投資者)和房地產(chǎn)商出現(xiàn)大幅虧損，淘汰出局，否則以上兩個(gè)預(yù)期不會(huì)改變，相反，會(huì)變本加厲。
　　
　　為什么調(diào)控效果低于預(yù)期
　　
　　通過(guò)以上分析，我們知道房地產(chǎn)調(diào)控效果遠(yuǎn)沒(méi)有充分顯現(xiàn)，但更重要的一個(gè)問(wèn)題是為什么這次調(diào)控的效果不如上次呢?這主要有三個(gè)原因：一是盡管出臺(tái)了一些較嚴(yán)厲的信貸政策(主要是首付比例較高)，但房地產(chǎn)面臨的貨幣政策環(huán)境比2008年要寬松許多，2009年廣義貨幣供應(yīng)量(M2)和狹義貨幣供應(yīng)量(M1)分別增長(zhǎng)27.7％和32.4％，遠(yuǎn)比2007年高，而今年上半年M2增長(zhǎng)仍在18.5％的高位；更為寬松的是信貸環(huán)境，2009年新增信貸9.6萬(wàn)億元。比上年多增了1倍多，不是適度寬松而是極度寬松，今年上半年新增信貸仍達(dá)4.6萬(wàn)億元，全年即使按年初計(jì)劃的7.5萬(wàn)億計(jì)，增長(zhǎng)也接近19％，要注意這是在去年增長(zhǎng)31.7％的基礎(chǔ)上再增長(zhǎng)19％。
　　從房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源也能看清目前房地產(chǎn)的資金環(huán)境仍然是相當(dāng)寬松的。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6％，比去年全年本年資金增長(zhǎng)(44.2％)還要快1.4個(gè)百分點(diǎn)。資金寬松影響了調(diào)控效果。在資金來(lái)源中僅利用外資增長(zhǎng)緩慢，其他每項(xiàng)增長(zhǎng)都嚴(yán)重偏高。如國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5％：企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9％；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9％。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元。增長(zhǎng)40.1％；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4％。利用外資僅增長(zhǎng)2.8％，外資占比不到1％，由此看來(lái)，一些專(zhuān)家總是大談海外游資是推高國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的重要原因是多么的缺乏根據(jù)。是我們自己把房?jī)r(jià)炒高的，與海外游資真的沒(méi)什么關(guān)系。
　　導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控效果低于預(yù)期的第二個(gè)原因是，炒家們的資本雄厚，半年一年的不增長(zhǎng)或停滯增長(zhǎng)他們能耗得起。這些炒家包括房地產(chǎn)商和富人房地產(chǎn)投資集團(tuán)，他們?cè)陂L(zhǎng)達(dá)10多年的房地產(chǎn)繁榮中獲取了巨額收益，去年的房?jī)r(jià)高漲更使他們財(cái)大氣粗，天不怕地不怕，最強(qiáng)的宏觀調(diào)控政策也奈何不了他們。因此，他們就是不降價(jià)，看誰(shuí)耗得起誰(shuí)?
　　第三個(gè)原因是，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)使那些炒家相信，政府越調(diào)控，他們的好處越多，2007～2008年調(diào)控，短期的調(diào)整和難受很快就換來(lái)了超乎尋常的回報(bào)，一些人把房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望或小幅調(diào)整當(dāng)成“抄底”的一次絕好機(jī)會(huì)，這次會(huì)例外嗎?
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松懈
　　
　　支撐房地產(chǎn)泡沫的因素仍然十分強(qiáng)大，調(diào)控政策如果不堅(jiān)持的話將會(huì)前功盡棄，而且會(huì)導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲，最終導(dǎo)致災(zāi)難性后果。房地產(chǎn)問(wèn)題如果不能盡快解決，將會(huì)對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的抑制作用甚至使中國(guó)遭遇日本式泡沫后遺癥。
　　首先，房地產(chǎn)長(zhǎng)期過(guò)度增長(zhǎng)將會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的消費(fèi)不足問(wèn)題。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是放大居民收入分配差距，使消費(fèi)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不足。由于購(gòu)買(mǎi)住房的主力是最富的20％的人，他們本身不存在住房不足的問(wèn)題，其購(gòu)房主要是為了賺更多的收入或財(cái)富，由于10年房?jī)r(jià)上漲年均幅度達(dá)到20％～30％，所以近幾年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速擴(kuò)張財(cái)富和增加收入，而且所得暴利性收益基本沒(méi)有任何稅負(fù)，因此，使本來(lái)居民收入差距就偏大的問(wèn)題更加嚴(yán)重。富人消費(fèi)傾向較低，而一般中低收入的人購(gòu)買(mǎi)力明顯不足，這種狀況如果持續(xù)下去，結(jié)構(gòu)性消費(fèi)不足問(wèn)題將會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由外需和投資為主向消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變更加困難。
　　二是過(guò)度消耗中產(chǎn)階層的購(gòu)買(mǎi)力，抑制中產(chǎn)階層的擴(kuò)大。目前我國(guó)中產(chǎn)階層所占比重仍然偏低，住房的高價(jià)使其短期和長(zhǎng)期都背負(fù)著沉重的負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)此下去，一些已經(jīng)成長(zhǎng)為中產(chǎn)階層的家庭又會(huì)被高房?jī)r(jià)拉回到中低收入水平，結(jié)果中產(chǎn)階層難以擴(kuò)大，從而使巨大的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力難以發(fā)揮。
　　三是抑制城市化，抑制長(zhǎng)期內(nèi)需增長(zhǎng)。高房?jī)r(jià)下是無(wú)城市化的。一些學(xué)者和房地產(chǎn)商在分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)中，認(rèn)為是城市化加速推動(dòng)了高房?jī)r(jià)，這完全不合實(shí)際，一方面如此高房?jī)r(jià)，絕大多數(shù)農(nóng)民工或轉(zhuǎn)移到城市的新居民是沒(méi)有能力買(mǎi)房子的，另一方面，過(guò)去的七八年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速成長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)更快，但城市化速度是明顯減速的，1979～1990年間，中國(guó)城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4.8％，1991～2002年間降到4.3％，2002至今年均僅增長(zhǎng)3.2％。結(jié)果很明顯，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)是抑制城市化的。抑制城市化必然會(huì)明顯地抑制消費(fèi)需求。
　　其次，房地產(chǎn)過(guò)度泡沫化不僅抑制消費(fèi)增長(zhǎng)，而且會(huì)抑制技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。我國(guó)的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的收益是不低的，有人估算可能達(dá)15％。但是為什么企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)呢?一個(gè)重要的原因就是炒房等投機(jī)性行為收益更高，而且風(fēng)險(xiǎn)更低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會(huì)資金、人才及其他資源都會(huì)很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。自主創(chuàng)新不足必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈的大大縮短(大量的附加值是在產(chǎn)業(yè)鏈中間)以及產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的低下，這不僅使產(chǎn)品的附加值低，而且會(huì)使就業(yè)因產(chǎn)業(yè)鏈太短而增長(zhǎng)不足。就業(yè)不足，就會(huì)影響消費(fèi)能力的提高，產(chǎn)業(yè)升級(jí)受阻，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)缺乏新的動(dòng)力。
　　要使房地產(chǎn)調(diào)控不至失敗，除了堅(jiān)持已經(jīng)出臺(tái)的政策外，還應(yīng)適當(dāng)加大短期金融調(diào)控力度，并努力建立抑制住房過(guò)度投機(jī)的長(zhǎng)效稅收制度。具體的建議是：一是繼續(xù)溫和收縮信貸，特別是對(duì)房地產(chǎn)信貸要繼續(xù)從嚴(yán)，對(duì)第二套住房應(yīng)長(zhǎng)期采取高利率政策，如可考慮收取高于基準(zhǔn)利率50％的利率，首付比例要求達(dá)到50％以上。二是發(fā)揮稅收的長(zhǎng)期機(jī)制作用。既要征收高收益稅(如征收50％以上的高收益稅)，又要在住房保有環(huán)節(jié)開(kāi)征新稅，即不動(dòng)產(chǎn)稅。征收不動(dòng)產(chǎn)稅有兩個(gè)辦法，一種是按套征收，第一套可暫免稅，第二套以上按市價(jià)收取2％～3％的年稅；另一種辦法是按面積征收，如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進(jìn)稅。

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