我是第二次到這里講課，題目是“房地產律師業(yè)務與技能”，我主要講一下操作情況與業(yè)務工作，分為兩部分內容，一是房地產項目公司的運作規(guī)范，另一是與房地產業(yè)務有關的金融問題。

　　如果你在北京問律師事務所的業(yè)務范圍，問10家就有7家的主營業(yè)務包括房地產業(yè)務。房地產法律服務所包括的內容主要包括以下5點：

　　1.幫助委托人組建房地產公司，不是代替，而是進行商務談判、合同簽訂等活動。

　　2.組建之后，房地產前期業(yè)務當中，針對項目本身占用土地性制裁不同進行地產出讓、轉讓、租賃等法律上的服務，與土地持有人簽訂拆遷合同，與政府辦理相應手續(xù)，如果土地在別人手里，簽訂地產轉讓合同等。

　　3.獲得土地使用權后，進行房屋預售。

　　4.交付使用后的物業(yè)管理。

　　5.在以上各環(huán)節(jié)中產生的糾紛也是律師的工作范圍。

　　房地產業(yè)務可分為前中后三個階段。

　　前期指向政府各部門報批，手續(xù)申報等，同時針對土地開發(fā)本身獲取土地使用權。

　　中期指發(fā)展商向市場推出房子，賣買雙方簽訂預售合同，然后消費者不能100%支付，這時就需要房地產抵押貸款，在這一關系中加入了銀行，產出了借貸的法律關系，這也需要律師來處理，另外建筑公司針對建筑物產生的建筑施工合同關系的調整也需要律師。

　　后期交付使用后，就產生了房地產物業(yè)管理的問題。

　　下面就以上面五點內容和三個階段為基礎具體講一下房地產律師業(yè)務與技能。

　　北京的房地產公司有兩大類，一是房地產綜合開發(fā)公司，由政府批準，一個市，一個區(qū)一般只有一兩家，這類公司實力雄厚，資源優(yōu)勢。同時可以選擇最好的地塊，目前最多的是單純項目公司，針對某一項目單獨設立公司，比如針對中關村大廈的中關村大廈發(fā)展有限公司，這類公司比較方便進行管理，但后期問題比較嚴重。這類公司主要是由外商投資企業(yè)的項目公司，主要類型有中外合作、中外合資和外商獨資(北京目前不允許)，中外合資是股權式合資，目前也不多90%以上是契約式聯(lián)營的中外合作。房地產業(yè)務投資大，周期相對長(三五年)，所以風險比較大，需要尋找合作伙伴，而律師的任務便是如何在合同關系為服務方拿取最大利益，對于出資的外方來說，他們要求的一般是領導出任權，基本經營管理權，以及希望提前加速收益。而中方至少包括兩個，一是房地產公司，負責組建手續(xù)，另一方是真正的地主方。交出基本經營管理權后，他們要求兩種利益保障方式，一般而言中方不出錢，但收益在30%以上，放棄管理權后，中方就要求有固定數據，一種方式是直接得到錢，根據項目可能贏利多少提前拿到一筆錢，另一種是把一部分房產劃給中方，進行物業(yè)分割。

　　律師還應處理的問題還包括法律手續(xù)的簽訂與土地使用權的獲得，目前很多房產項目，特別是京郊和一些工廠的都是非法的在農村，鄉(xiāng)或村一級政府把集體的一塊地就用來做房地產，工廠為解決職工住房，就在工廠區(qū)內建房，這些都有違國家法律。國家規(guī)定可以轉讓、租賃、抵押使用權，但是什么樣的土地充許抵押呢?要有“土地出證金”，且要分幾個月繳清，但是政府收取“土地出讓金”是按項目平方米，而非土地平方米，這樣的話，那么數目就相當驚人。于是政府規(guī)定先收取“土地出讓金”的40%，才能準予頒發(fā)“土地使用證”。

　　在獲得“土地使用證”后，還應有“建設用地規(guī)劃許可證”，“建筑工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”、“銷售許可證”后方可向市場推出房地產。在房地產項目公司推出房地產后，就有了一個急需解決的問題?那就是客戶的信任，項目公司在報紙等上宣傳自己的房子，但是誰能保證該公司是合法公司、合法項目、保證能把房子蓋起，這時房產公司就尋找獨立的審計師、律師和會計師，由他們給出證明。如果給的是虛假證明，是要負法律責任的。

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