摘要：房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中占有著重要的地位。在我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)有著其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法替代的作用�，F(xiàn)階段我國(guó)情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在著密切的關(guān)系，此行業(yè)的發(fā)展同樣有效地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；區(qū)域分析；消費(fèi)拉動(dòng)
　　
　　一、全國(guó)及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析
　　通過(guò)對(duì)1997年至2006年我國(guó)31個(gè)省、市、區(qū)的面板數(shù)據(jù)，分析了全國(guó)及區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。具體分組：將我國(guó)分為中部、西部、東部三個(gè)地區(qū)，中部地區(qū)包括：湖南、湖北、河南、江西、安徽、黑龍江、吉林和山西；西部地區(qū)包括：廣西、新疆、寧夏、青海、甘肅、四川、重慶、內(nèi)蒙古、貴州、云南和陜西；東部地區(qū)包括海南、廣東、山東、福建、浙江、江蘇、上海、遼寧、河北、天津和北京；研究結(jié)果：1、全國(guó)以及各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要原因，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著促進(jìn)作用；無(wú)論是全國(guó)還是區(qū)域，房地產(chǎn)投資能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其中，東部、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還存在著反饋?zhàn)饔茫?、房地產(chǎn)投資針對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)與影響存在地區(qū)差異，當(dāng)中東部地區(qū)最大，中部地區(qū)居中，西部地區(qū)最小，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的快慢決定房地產(chǎn)投資的發(fā)展水平。
　　1997－2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率屬于上升趨勢(shì)，我國(guó)不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)均超過(guò)10%，其中西部和中部地區(qū)的貢獻(xiàn)變化比較一致，2000－2004年間，東部地區(qū)地房地產(chǎn)投資對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均超過(guò)其他地區(qū)。從歷年的平均值來(lái)看，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均年貢獻(xiàn)最大的是東部，為10.89%；其次為中部地區(qū)，為10.55%；最小為西部地區(qū)，為10.08%。
　　由此可見(jiàn)，從全國(guó)及各區(qū)域來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)能引發(fā)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，表現(xiàn)在這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資存在著相互反饋的作用。而中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不太容易引起房地產(chǎn)業(yè)的變化，這說(shuō)明我國(guó)中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地交投資之間的反饋?zhàn)饔貌伙@著。
　　二、我國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查時(shí)房地產(chǎn)情況分析
　　從我國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)資料顯示，在2008年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資總量是30580億元，比2007年增長(zhǎng)5300億元，同比增長(zhǎng)率20.9%，壞比回落了近十個(gè)百分點(diǎn)。從GDP比重看，房地產(chǎn)行業(yè)增加額為7174億元，占GDP的比重是5.2%。
　　自第一次普查到第二次普查，房地產(chǎn)投資業(yè)分別從2004年的13158.3億元增加到第二次的30580億元，五年的時(shí)間翻三倍多，五年中的投資增長(zhǎng)率為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%，全部高于20%,從而形成從1998年以來(lái)的第二年房地產(chǎn)業(yè)投資高峰期，期間最基本特征是2005年2006年兩年中受經(jīng)濟(jì)調(diào)控最為明顯，房地產(chǎn)投資有緊縮現(xiàn)象。但到了2007年，當(dāng)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)時(shí)，全國(guó)的投資產(chǎn)業(yè)又部分回調(diào)到宏觀調(diào)控前。而在2008年時(shí)，受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)開始有所下降。
　　同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中點(diǎn)的比例過(guò)大時(shí)，則會(huì)在某種程度上降低房地產(chǎn)投資業(yè)的貢獻(xiàn)。另外，房地產(chǎn)投資業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出的貢獻(xiàn)并不完全單獨(dú)屬于房地產(chǎn)業(yè)，例如消費(fèi)者在購(gòu)房后對(duì)家具、家電等其他消費(fèi)品的刺激效應(yīng)，還有房地產(chǎn)投資業(yè)對(duì)建筑業(yè)、金屬采礦業(yè) 、交通設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、專用儀器設(shè)備制造業(yè)、通用儀器制造業(yè)、金屬壓延及冶煉加工業(yè)、等六大行業(yè)所引發(fā)的誘發(fā)效應(yīng)，房地產(chǎn)投資業(yè)因 為產(chǎn)業(yè)附加值高、產(chǎn)業(yè)跨度大，具有很強(qiáng)的擴(kuò)散效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此房地產(chǎn)投資行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用全更大，已經(jīng)成為現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中重要的組成部分。
　　三、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)作用
　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委房地產(chǎn)投資研究中心的劉琳劉副主任統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起重要作用。1997－2005年期間，綜合直接貢獻(xiàn)率、引致消費(fèi)貢獻(xiàn)率、間接貢獻(xiàn)率得到的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對(duì)GDP的增長(zhǎng)總貢獻(xiàn)率平均值達(dá)到了22.49%，這說(shuō)明在每年GDP的增量中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總貢獻(xiàn)的平均份額達(dá)到五分之一；在GDP的平均增幅8.94%中，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均貢獻(xiàn)達(dá)到了2.03%。
　　其次，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的影響最初體現(xiàn)投資時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展還可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資的快速增加，包括水泥、鋼鐵等60多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)投資業(yè)對(duì)其它行業(yè)的影響可通過(guò)指標(biāo)來(lái)考慮，即影響力系數(shù)指標(biāo)，此指標(biāo)是某產(chǎn)業(yè)增加產(chǎn)出，增加一個(gè)單位的最終需求，相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所涉及部門產(chǎn)生的產(chǎn)出增加影響。影響力系數(shù)的值大于1則表示該產(chǎn)業(yè)增加產(chǎn)出會(huì)給其他的部門帶來(lái)更多的增長(zhǎng)產(chǎn)出。系數(shù)越大則表示該部門的生產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)或部門的影響越大。根據(jù)2008年的統(tǒng)計(jì)年鑒記載，2005年建筑行業(yè)影響力系統(tǒng)是1.86，排在17個(gè)行業(yè)分類的第五位，足以證明建筑行業(yè)對(duì)其他行業(yè)具有強(qiáng)大的拉動(dòng)作用。
　　再次，房地產(chǎn)投資形成的房屋等固定資產(chǎn)最終以資本的形式直接計(jì)入了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。因此，房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的增加，加速了資本快速形成，所以保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)整增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的資金占用量大，資源消費(fèi)多的一個(gè)行業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候，直接嚴(yán)重?cái)D壓著其他行業(yè)的發(fā)展。大額資金由于利益的驅(qū)動(dòng)，會(huì)直接流入利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)行業(yè)，就此會(huì)成資源的錯(cuò)配，甚至?xí)霈F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)。
　　最后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展可促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的職工收入增長(zhǎng)，拉動(dòng)其他消費(fèi)的增長(zhǎng)，通過(guò)消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最終的消費(fèi)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于因此增加的收入，從而帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)帶動(dòng)其他用品消費(fèi)的同時(shí)也會(huì)擠壓其他行業(yè)的消費(fèi)。
　　四、相關(guān)意見(jiàn)與建議
　　1.合理發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用及協(xié)調(diào)兩者間的良性互動(dòng)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)能有效地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并積極發(fā)揮它的作用；另一方面，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著相互反饋的作用，即在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢時(shí)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)的負(fù)面影響，同時(shí)又將給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在負(fù)面影響。
　　2.實(shí)施區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)投資業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和影響存在區(qū)域差異，所以盡量不采取一刀切政策，加以實(shí)施區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策。具體方面：對(duì)東部地區(qū)，可合理控制房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和增長(zhǎng)速度，但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)已在蓬勃發(fā)展中的西部、中部地區(qū)，應(yīng)積極繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所起的拉動(dòng)作用；
　　3.采取短期和長(zhǎng)期結(jié)合的政策。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即存在短期波動(dòng)影響，又存在長(zhǎng)期影響。在短期，應(yīng)減少房地產(chǎn)投資業(yè)大起大落時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成的劇烈波動(dòng)；在長(zhǎng)期，應(yīng)該充分地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)滯作用，合理地控制房地產(chǎn)投資業(yè)的增長(zhǎng)規(guī)模和增長(zhǎng)速度，避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱或過(guò)冷，在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的作用較明顯，可以直接影響許多部門的投資，但由于房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率較高，對(duì)其他部門的投資排他作用強(qiáng)；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民可以支配收入的增長(zhǎng)速度，所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)行合理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，這樣才能滿足大部分人的利益。政府可以通過(guò)調(diào)整廉住房及經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)，來(lái)做到真真實(shí)實(shí)的滿足中低層老百姓的購(gòu)房需求。在稅收方面，政府可以通過(guò)加大對(duì)開發(fā)滿足政策目標(biāo)企業(yè)的補(bǔ)貼及稅收抵免；同樣還可以放寬對(duì)中低收入者的購(gòu)房補(bǔ)貼及稅收優(yōu)惠。另外官員的績(jī)效考核，分稅制財(cái)政、土地出讓金等問(wèn)題也極待解決。
　　
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