時(shí)隔五個(gè)半月，房地產(chǎn)調(diào)控再出重手，首要原因自然是主要城市的房?jī)r(jià)仍居高不下并有反彈跡象。也正因此，和前幾輪調(diào)控相比，“9?29”新政抑制需求的色彩顯得更濃，畢竟抑制需求的措施對(duì)房?jī)r(jià)的作用更為直接迅速。
　　唯一令人擔(dān)憂的，是抑制需求的一手硬，增加供給的一手軟，從而埋下價(jià)格反彈的風(fēng)險(xiǎn)。
　　“9?29”新政還提到加速推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，這項(xiàng)工作應(yīng)當(dāng)超越短期的價(jià)格調(diào)控，更多納入長(zhǎng)期的制度建設(shè)來考慮，借此推動(dòng)中央與地方重構(gòu)財(cái)稅體系，并將增加了的地方稅收取之于民、用之于民。
　　同時(shí)，房產(chǎn)稅的征收范圍、稅基、稅率應(yīng)仔細(xì)斟酌，特別注意避免傷害剛具羽翼的中產(chǎn)階級(jí)，避免造成新的財(cái)富失衡
　　
　　距4月份樓市調(diào)控不足半年，新的
　　 政策配套又撲面而來。
　　9月29日晚間，多部委聯(lián)合出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控措施，內(nèi)容包括提高首付門檻、禁貸三套房、行政限購、房產(chǎn)稅改與“一房一價(jià)”的房?jī)r(jià)備案制，并再次強(qiáng)調(diào)各地方政府的房?jī)r(jià)督導(dǎo)職責(zé)，同時(shí)啟動(dòng)對(duì)地方政府的問責(zé)程序。
　　與此前抑制需求與增加供給相平衡的樓市調(diào)控有所不同，這一次政策指向更側(cè)重抑制需求，在抑制需求的同時(shí)增加供給。這包括更嚴(yán)格的限制購房數(shù)量和貸款條件，同時(shí)明確宣布將啟動(dòng)房產(chǎn)稅全國范圍試點(diǎn)，這表明政府非常明白：除非新政到位，否則價(jià)格反彈就是遲早的事。
　　而各界的反響也基本在政策預(yù)期之中，若進(jìn)一步的政策配套到位，持續(xù)多年的中國房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與轉(zhuǎn)讓模式，或面臨變局。
　　外界的觀察和分析傾向認(rèn)為，4月樓市新政藥效未顯，或至少是藥效未達(dá)預(yù)期，當(dāng)是“9?29”新政突降的主要背景。
　　據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年9月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8363元/平方米，環(huán)比上漲0.70%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。
　　另據(jù)今年8月與4月的房屋銷售價(jià)格對(duì)比顯示：京滬穗深這四個(gè)最受關(guān)注的一線城市，8月的房?jī)r(jià)比4月分別下降了2.55%、1.20%、0.30%和0.8%。
　　顯然，這份成績(jī)單很難令決策層滿意。與此同時(shí)，放松調(diào)控的呼聲和傳言四起，經(jīng)歷了年中的短暫觀望和成交低迷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖。面對(duì)調(diào)控再度淪為“空調(diào)”的輿論， 以及公眾對(duì)房?jī)r(jià)即將再現(xiàn)2008年報(bào)復(fù)性反彈一幕的擔(dān)憂，決策層必須有所作為。
　　
　　行政之手
　　
　　政府部門直接插手定價(jià)環(huán)節(jié)，是四月新政最明顯的特征之一。然而，政策之手過分切入定價(jià)環(huán)節(jié)，產(chǎn)生的價(jià)格歪曲信號(hào)同樣不容忽略
　　
　　4月以來，市場(chǎng)上孕育的價(jià)格反彈動(dòng)力，一觸即發(fā)，樓市并未因4月新政的出臺(tái)而完全被馴服。
　　5月以來，任志強(qiáng)多次在微博及公開場(chǎng)合披露，為了確保月度房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的好看，北京市建委對(duì)于一些擬高價(jià)入市的樓盤進(jìn)行約談，在發(fā)放預(yù)售證環(huán)節(jié)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限制。
　　北京一個(gè)高檔樓盤的銷售總監(jiān)向記者表示，這樣的打招呼都只是口頭通知，沒有正式文件，北京的預(yù)售證現(xiàn)在是最難拿到的，真實(shí)的原因通常是銷售價(jià)格太高。
　　在這樣的局面下，一些擬高價(jià)銷售的項(xiàng)目面臨諸多延期開盤風(fēng)險(xiǎn)。
　　“北京東三環(huán)外一個(gè)高檔樓盤報(bào)價(jià)8萬元，但政府僅批準(zhǔn)6萬元的銷售均價(jià)申請(qǐng)。萬科藍(lán)山最初擬報(bào)單價(jià)5萬元，但是政府只批準(zhǔn)4萬元，最終萬科藍(lán)山第三次開盤以3.98萬元的單價(jià)開售。”
　　政府部門直接插手定價(jià)環(huán)節(jié)，是4月新政最明顯的特征之一。
　　任志強(qiáng)與馮侖均曾在公開場(chǎng)合表示，目前的價(jià)格多是政府自己審核、批準(zhǔn)的價(jià)格，北京新發(fā)的預(yù)售證上，每套房屋的價(jià)格都定明了，再說房?jī)r(jià)高，就跟企業(yè)沒有關(guān)系了。
　　北京市平抑房?jī)r(jià)的做法并不孤立。在上海，“新推樓盤單價(jià)超過3萬元必須由市房管局審批”的傳聞一直存在。9月17日，針對(duì)上述傳言，上海市房管局副局長(zhǎng)龐元回應(yīng)稱，不存在對(duì)高價(jià)位樓盤預(yù)售許可權(quán)由區(qū)縣收回到市局，也不存在對(duì)高價(jià)位樓盤不讓上市預(yù)售的問題。
　　但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，市房管局主要是加強(qiáng)對(duì)預(yù)銷售方案的重點(diǎn)復(fù)核工作，重點(diǎn)是“一房一價(jià)”。
　　9月3日，上海市房屋管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》(下稱《通知》)。
　　根據(jù)《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售方案中申報(bào)“一房一價(jià)”，明確調(diào)價(jià)期限，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。如果銷售價(jià)格需要上浮的，應(yīng)重新申報(bào)備案。
　　據(jù)上海本地媒體報(bào)道，上海市以往提交營(yíng)銷方案是以銷售均價(jià)上報(bào)，然后再制定一個(gè)上下浮動(dòng)范圍。如今按照“一房一價(jià)”的操作方式，不但對(duì)企業(yè)上報(bào)的方案制定速度有影響，而且審批周期亦有延長(zhǎng)。
　　盡管官方辟謠，但是上海仍有多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目入市受阻。閔行星河灣是星河灣地產(chǎn)在上海市的第二個(gè)高檔項(xiàng)目，自今年8月中以來一直傳聞即將入市，預(yù)期開盤單價(jià)可能在5萬元以上，但是，至今未獲得銷售許可證。
　　一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，如果以單價(jià)3萬元/平方米作為基準(zhǔn)線，5月份上海樓市3萬元以上房源的供應(yīng)面積為24.84萬平方米，6月份為10.09萬平方米，而到8月份則下降到了9.01萬平方米。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，官方對(duì)預(yù)售房?jī)r(jià)進(jìn)行備案管理，并執(zhí)行“一房一價(jià)”，本身是踐行新政文件中要求整頓交易秩序的體現(xiàn)，但是，政策之手過分切入定價(jià)環(huán)節(jié)，產(chǎn)生的價(jià)格歪曲信號(hào)同樣不容忽視，政府也須避免自己調(diào)控自己的尷尬局面出現(xiàn)。
　　“北京香蜜灣的預(yù)售文件中，政府批準(zhǔn)它可以每三個(gè)月調(diào)價(jià)5%，這事實(shí)上向購房者發(fā)出了一個(gè)很不好的信號(hào)：房?jī)r(jià)三個(gè)月后要上漲，要買趁早�！鼻笆龈邫n樓盤銷售總監(jiān)說。
　　
　　新政疑點(diǎn)
　　
　　新政出臺(tái)次日，股市正式在地產(chǎn)股的帶動(dòng)下反彈，表明內(nèi)地樓市還是有大量的需求支撐
　　
　　這輪由“9?29”新政掀起的調(diào)控被稱為“二次調(diào)控”，恰處在“十一黃金周”前夕，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，政府的警告與宣示意味十足，與此同時(shí)，地方政府也并不期望接下來樓市價(jià)格暴跌，個(gè)中矛盾心態(tài)，復(fù)雜而微妙。
　　合富輝煌首席分析師黎文江向記者表示，這次新政主要是一種警示，警告不要投機(jī)入市，也是為了在“黃金周”壓縮一下需求與成交量，為后市供應(yīng)量補(bǔ)充進(jìn)來爭(zhēng)取一點(diǎn)時(shí)間，因?yàn)楹芏嘤绊憙r(jià)格的根本性因素要發(fā)揮作用，都是需要時(shí)間的。無論是保障房建設(shè)，還是土地供應(yīng)變成房子。
　　合富輝煌是廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的兩大銷售代理商之一。該項(xiàng)目身披全國地王的光環(huán)，入市以來頗受全國關(guān)注。
　　自9月26日開盤以后，亞運(yùn)城項(xiàng)目因亞運(yùn)概念受到市場(chǎng)追捧，銷售情況并未受9月29日晚間出臺(tái)的新政太大影響。
　　據(jù)合富輝煌一位銷售員稱，雖然有很小一部分客戶放棄選房，但是總體上銷售90%以上，至今已銷售超過4000套。項(xiàng)目中的媒體村因戶型小、總價(jià)低，受追捧程度更大。
　　據(jù)了解，亞運(yùn)城項(xiàng)目的銷售均價(jià)在1.2萬元/平方米，這一價(jià)格差不多是廣州市商品房的均價(jià)，但是超過了周邊大多數(shù)樓盤的價(jià)格。
　　亞運(yùn)城的旺銷，顯示出區(qū)域市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求力量。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)也并未隨“9?29”新政而動(dòng)。9月30日，新政出臺(tái)次日，A股正是在地產(chǎn)股的帶動(dòng)下反彈，全天地產(chǎn)指數(shù)大漲3.88%，以保利地產(chǎn)漲停居首，標(biāo)桿地產(chǎn)股漲幅領(lǐng)先。
　　而“黃金周”后首個(gè)交易日，10月8日，雖然前夜上海出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控細(xì)則，地產(chǎn)股在低開之后迅速上漲。至收盤，地產(chǎn)指數(shù)漲了1.44%。
　　大福證券研究部主管麥德光認(rèn)為，資本市場(chǎng)對(duì)新政作出的反應(yīng)，表明內(nèi)地樓市還是有大量的需求支撐。最近一段時(shí)間，香港中資地產(chǎn)股平均上漲了15%，有的上漲更多。因?yàn)檫@些政策都沒有改變基本的供求結(jié)構(gòu)。
　　上海本地一大型國企的高層表示，目前政府調(diào)控房?jī)r(jià)用了很多非市場(chǎng)化手段，作為一個(gè)市場(chǎng)參與者，很難對(duì)這些非市場(chǎng)化的做法進(jìn)行評(píng)價(jià)。
　　在北京，耐人尋味的一幕則反映出政府部門對(duì)樓市新政效果的矛盾心理。媒體報(bào)道，北京國慶長(zhǎng)假樓市“外冷內(nèi)熱”，“9?29”新政后的國慶黃金周，樓市成交量與去年同比翻番。然而很快，北京市網(wǎng)管辦即打電話給主要門戶網(wǎng)站要求刪除此文。而北京市住建委則在節(jié)后首個(gè)工作日給出了另一組數(shù)據(jù)：國慶期間六天(10月1日－6日)全市新建商品房(不含經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為782套，環(huán)比國慶前六天(9月25日－30日)的3939套，跌幅超過80%。
　　常理而言，任何一個(gè)地方政府都不希望本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)招致重挫。但在中央政府的政策當(dāng)口，本地樓市逆市飛揚(yáng)，亦難以交代。
　　
　　抑需求，增供給
　　
　　針對(duì)新政的質(zhì)疑，預(yù)示著在壓住需求一端的同時(shí)，必須及時(shí)增加市場(chǎng)上的供應(yīng)量，否則反彈隨時(shí)出現(xiàn)
　　
　　盡管各方對(duì)出臺(tái)的政策具體條文議論紛紛，但是仍然有共識(shí)：房?jī)r(jià)不得不降，已進(jìn)入政策邏輯，但房?jī)r(jià)如何下降，在目前通脹預(yù)期明顯、名義負(fù)利率的背景下，顯得非常艱難。
　　相較以往新政文件的條文，“9?29”新政中有如下三點(diǎn)最受市場(chǎng)關(guān)注，也給后市設(shè)置了懸念：首套房最低首付恢復(fù)至三成；房產(chǎn)稅首次獲得官方背書，試點(diǎn)城市雖未明確，但是漸行漸近；限購令再次重申，施行范圍很可能逐步擴(kuò)大。
　　但在一些城市，以上三點(diǎn)全不足慮。合富輝煌首席分析師黎文江表示，在廣州樓市，多年來居民習(xí)慣使用三成首付，即使夠資格使用二成首付，考慮到后期按揭成本，也多選擇三成首付，因此，這一優(yōu)惠的取消影響并不大。
　　在一線城市里，廣州市的商品房均價(jià)在1.2萬元左右，與北京上海動(dòng)輒2萬元以上的均價(jià)差距明顯，而漲幅早先已經(jīng)有所回落，因此，他懷疑廣州市未必有積極申請(qǐng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地的動(dòng)力。
　　而據(jù)一位上海本地人士介紹，之前上海居民首次置業(yè)使用三成首付的比例很大，恢復(fù)三成首付，在上海影響有限。
　　從目前看，限購令會(huì)逐步推向全國。這一政策有三大好處：政策尚可執(zhí)行，當(dāng)然也會(huì)有混亂;狙擊熱錢，尤其是境外熱錢進(jìn)入；壓住需求，又不會(huì)使建設(shè)停頓。
　　但在網(wǎng)絡(luò)等公共平臺(tái)上，質(zhì)疑限購令效果的聲音也層出不窮。
　　易居中國首席財(cái)務(wù)官程立瀾在新浪微博上寫道，紛紛出臺(tái)的住房限購政策告訴大家，政府短期內(nèi)無法提高有效供應(yīng)，只好硬性限制需求。但限購注定是暫時(shí)的，早晚要解除。到時(shí)候供不應(yīng)求情況還會(huì)繼續(xù)，價(jià)格還要漲。
　　這些針對(duì)新政的質(zhì)疑，預(yù)示著在壓住需求一端的同時(shí)，必須及時(shí)增加市場(chǎng)上的供應(yīng)量，而只有這樣才是市場(chǎng)慢慢自我調(diào)養(yǎng)生息、回復(fù)健康的本途。
　　剛剛出爐的上海樓市細(xì)則在這一點(diǎn)上可謂深得調(diào)控本意。細(xì)則稱，要加大供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)力度，切實(shí)增加普通商品住房供應(yīng)，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。
　　在具體措施上，為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房(配套商品房)，允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。同時(shí)，全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套。
　　“100萬套保障房的建設(shè)規(guī)模，將令上海市幾年內(nèi)成為全國第一，不僅大量中低收入家庭受益，而且對(duì)于分流商品房住宅市場(chǎng)需求也將發(fā)揮作用�！币拙又袊�研究員楊紅旭稱。
　　一手抓疏導(dǎo)，一手抑制不合理需求，假以時(shí)日，最樂觀的結(jié)果則是:樓市有望徹底擺脫周期調(diào)控的命運(yùn)。但問題是，接下來的調(diào)控落實(shí)與地方配套，是否會(huì)一切順利？
　　在接受記者采訪時(shí)，萬科地產(chǎn)董秘譚華杰表示，相關(guān)政策的出臺(tái)，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著的影響。
　　他認(rèn)為，全國住房供給從9月份開始已經(jīng)進(jìn)入高峰期，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，投資性需求將進(jìn)一步受到抑制，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體銷售速度將有所放緩，可售存貨量將有所增加，供求關(guān)系將朝向更有利于購房者的方向轉(zhuǎn)變，自住購房者將進(jìn)一步主導(dǎo)未來市場(chǎng)。
　　最新數(shù)據(jù)顯示，萬科地產(chǎn)前三季度銷售額已經(jīng)達(dá)692億元，超過去年全年總額。
　　
　　地方問責(zé)
　　
　　在經(jīng)濟(jì)有所下滑，地方財(cái)政收入受到影響的情況下，仍然希望房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的地方政府絕非少數(shù)。在這一形勢(shì)下，國家在問責(zé)方有必要?jiǎng)诱娓?
　　
　　為了保障政策的有效落實(shí)，切實(shí)遏制房?jī)r(jià)，日前有媒體報(bào)道稱，根據(jù)國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部日前發(fā)布的文件，相關(guān)部委將對(duì)省級(jí)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核和問責(zé)，落實(shí)不力者將被追究責(zé)任。根據(jù)要求，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。要切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。
　　其實(shí)，今年4月出臺(tái)的“國十條”中，就曾明確提出：建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。
　　更早在2006年的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（“國十五條”）中，就曾規(guī)定：對(duì)宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報(bào)批評(píng)，并限期整改。而結(jié)果卻是，2007年和2009年很多城市房?jī)r(jià)瘋漲，從沒見哪個(gè)城市被公開通報(bào)批評(píng)。
　　另一方面，在今年二季度以來經(jīng)濟(jì)有所下滑，地方財(cái)政收入受到影響的情況下，仍然希望房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的地方政府絕非少數(shù)。在這一形勢(shì)下，國家在問責(zé)方有必要?jiǎng)诱娓瘛?
　　在大福證券研究部主管麥德光看來，檢驗(yàn)政策落實(shí)收效的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，這一波樓市期末考的時(shí)間將會(huì)在明年一季度到來。
　　如果明年一季度房?jī)r(jià)能夠如政策預(yù)期的平穩(wěn)下降，且保障房的供應(yīng)不只是在局部城市放量，而是有更多的開工建設(shè)與交付數(shù)量，那么中低收入人群的購房需求將得到很大緩釋。

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