2010年4月,國家出臺強硬的“限購令”,以強硬的手段試圖降低房價。20年來,這種嘗試輪番上演了很多次。 　　 　　海南勝利 　　中央政府對房價調控的最初勝利是在海南,可惜這只是局部的勝利,而且這種勝利或許不在于調控政策有力,而是1990年代初期海南房價的高漲確實太早了點。
　　1978年10月,鄧小平在北京視察十幾套新建公寓時,萌生一想法,想用積蓄給身患殘疾的兒子鄧樸方買一套房子。問“居民住房可否成為商品”,隨從人員沒人能回答。
　　當時,中國尚沒有商品房的概念。
　　十年之后,1988年1月15日至18日,第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開。
　　實際上,中國房地產市場的啟動應該始于1989年。當年2月15日,在北京首次公開出售商品房,拉開了住房商品化的大幕。當時,出售商品房350套,每平米最高2000元,位于黃金地段。然而,人們還是嫌貴,登記預定僅250套。
　　1990年,國內經濟萎靡,全國的房改陷入困境。主政上海的朱?基在上海率先開創(chuàng)了公積金制度。
　　1991年,全國第二次住房制度改革工作會議在北京召開,確定城市土地轉讓制度正式實施。國務院批準了24個省、自治區(qū)、直轄市的房改總體方案,在房改大旗下,房價開始攀升;房地產公司如雨后春筍般冒了出來。
　　1992年,鄧小平南巡講話。英國《金融時報》當時報道說,南方講話“在全國引發(fā)起自由市場經濟改革的新浪潮”。房地產在這一年井噴,引發(fā)海南房地產狂潮,投身海南房地產開發(fā)的馮侖、潘石屹、張寶全這些今天的房地產大佬,當年都從中受益匪淺。
　　1992年出現(xiàn)的海南房地產狂潮,導致商品房價格一路飆升,貴得離譜,普通老百姓很難買起房。后來,政府進行宏觀調控,房地產泡沫破裂。當時,未來得及從海南撤離的投資者,賠得干干凈凈;提前撤出來的馮侖、潘石屹等人,北上到北京,穩(wěn)步進入下一個成功。
　　經歷海南房地產泡沫之后,1994年7月18日,國務院發(fā)布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,再次指出房改的根本目標就是實現(xiàn)住房商品化、社會化,再次啟動城鎮(zhèn)住房改革之路。對房地產市場進行控制,禁止房地產開發(fā)企業(yè)上市。這一時期,房地產市場急轉直下,上海市中心的房價從每平米6000元降到了3000元,市場一片蕭條。
　　任志強后來在文章中回憶說:“由于當時的市場是以住房實物分配為主,限制了國有企業(yè)與財政的建房資金投入,實際就是限制了市場的需求,因此1996年全行業(yè)出現(xiàn)了大量虧損�！�
　　
　　越調越高
　　1998年7月3日,這個普通的日子,卻成為中國住房制度改革的一個分水嶺。
　　這一天,國務院下發(fā)《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,這個政策的最重要內容就是徹底取消了福利分房。想住房,只有去買了。
　　1998年5月,中國人民銀行正式推出《個人住房貸款管理辦法》,此后,貸款買房、按揭等這些新概念登陸中國內地。這一年,真正市場化的春季房展會在北京啟動。
　　在南方,房地產市場也開始回暖。1999年11月26日,首屆“住交會”在深圳開幕,一炮打響。從1996年5月1日到2002年2月21日,中國人民銀行又史無前例地連續(xù)八次降息,試圖分流儲蓄、拉動內需,刺激消費。
　　到2001年,房價開始大漲。房地產業(yè)觀察者分析,這與很多因素息息相關:“福利分房”的大門緊閉,居民必須購房才能改善居住環(huán)境;銀行接連降息降低開發(fā)商的負擔,降低開發(fā)成本,投資增多;股市暴跌,很多錢轉投房地產市場。
　　到2002年,中國的房地產業(yè)已成為支柱產業(yè)。2002年5月9日,國土資源部叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式,從7月1日開始,實行土地招拍掛制度。業(yè)內稱之為“新一輪土地革命”。隨之,在全國范圍內,地價再次飆升,各個城市“地王”頻現(xiàn)。
　　2002年,面對房地產投資增長明顯高于銷售增長,商品房空置面積明顯增多、而且幅度很大這一現(xiàn)象。央行在初步得出“部分地區(qū)房地產出現(xiàn)過熱”的判斷后,發(fā)現(xiàn)房地產信貸違規(guī)金額接近1/4。
　　政府又開始伸手對市場進行宏觀調控。
　　2003年6月13日,中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,這就是后來房地產業(yè)界耳熟能詳?shù)?21號文件。
　　121號文件規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款,其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%;且商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。
　　政府的意圖很明確,是想通過調控牢牢把住信貸、土地兩個閘門,以降低房價。
　　然而,在國家的宏觀調控下,2003年,地價和房價依然是義無反顧地一路飆升。
　　2003年,“非典”過后,2003年8月12日,國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號),也就是“18號文”,將房地產業(yè)視為“國民經濟的支柱產業(yè)”,實質起到了鼓勵房地產發(fā)展的作用。從“18號文”開始,住房的公共產品特性被削弱,房價繼續(xù)飛漲。
　　財經評論家時寒冰說:1998年―2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了全面實施“促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”的18號文的第一年――2004年,每平米的房價就比上年暴漲了352元。
　　打壓房價的政策隨之而來。
　　2004年3月31日,國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知》,規(guī)定當年8月31日是協(xié)議出讓經營性土地使用權的最后期限,之后所有建設用地都必須通過“招拍掛”的形式進行出讓,業(yè)內稱為“8.31大限”。
　　不久,央行宣布九年以來的首次加息,這個政策導致很多人改變了買房計劃。
　　然而,2004年政府調控的結果,盡管一定程度上抑制了房地產的投資規(guī)模,但房價并沒有停止攀升。
　　對宏觀調控下的房價不斷增長,美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰有過精辟的分析:中國房地產業(yè)所存在的一系列問題,跟中國現(xiàn)行經濟體制帶有濃厚的行政色彩有極大的關系。
　　
　　國N條的失敗
　　到2005年,房價上漲太快成為了“兩會”最為熱門的話題之一。
　　“兩會”之后,3月底,國務院出臺《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,其八條意見包括:“把穩(wěn)定房價提高到政治高度,建立政府負責制,省政府負總責,對住房價格上漲過快、控制不力的,要追究有關人責任�！�
　　一個月后,4月27日,溫家寶在主持召開國務院常務會議時,房價及房地產市場的調控問題再一次成為討論研究的焦點。會上提出了8項加強房地產市場引導和調控措施,即新“國八條”。
　　余溫未消,5月11日,國務院辦公廳轉發(fā)了七部門早在4月30日即已擬好完成的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。又是一個“國八條”!
　　到8月中旬,央行研究部門建議“取消現(xiàn)行的房屋預售制度”。素以言論犀利著稱的開發(fā)商任志強,認為取消期房預售弊大于利。這樣做,開發(fā)商成本增大,只會導致房價進一步上漲。
　　任志強說對了。
　　果然,房價在經過短暫的調整之后,在2005年下半年出現(xiàn)報復性上漲。以北京為例,2005年1―7月份,商品期房平均價格7308元/平方米,同比上漲了1312元/平方米,漲幅為21.9%。房價不跌反升。
　　到2006年初,房價繼續(xù)一路飛漲,媒體聲討,民怨聲起。“國八條”出臺一周年之際,5月17日,溫家寶主持召開國務院常務會議,又提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施――“國六條”,進行新一輪調控�！皣�六條”延續(xù)“國八條”的調控思想,但偏重于“結構調整”。
　　僅僅12天之后,國務院辦公廳以罕見的速度發(fā)布《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》――“九部委十五條”,對“國六條”進一步細化。
　　其重點是規(guī)定套型建筑面積90平方米一下住房須占開發(fā)商建設總面積70%以上。這一政策引起更大的爭議,有開發(fā)商認為,這一政策是市場經濟的倒退,戶型和套型應由市場和消費者來決定,強制規(guī)定會導致產品趨同和積壓。
　　然而,政府的調控政策繼續(xù)出臺:國土、金融、稅收、建設等九部委的“國15條細則”、落實新建住房結構比例要求的165號文件、建立土地監(jiān)察制度、限制外資準入的171號文件、對二手房交易征收個人所得稅的108號文件等一系列文件相繼出臺。
　　金融方面,央行兩次加息,幅度都是0.27個百分點,銀監(jiān)會于7月22日發(fā)出《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》的九條措施,嚴控房地產信貸風險。
　　調控越來越緊。2006年,不到6個月,九部委組成的調控大軍出臺了不下13個房地產調控政策。政府的目標很明確,就是要抑制房地產商的投資熱情,平穩(wěn)房價。然而,2006年的政府調控并沒能如愿地抑制住房價的上漲。
　　2006年10月,北京以10.7%的漲幅領先全國。自2005年7月以來,北京房價連續(xù)上漲15個月。調控效果非常一般。現(xiàn)實是,每個調控政策一出,一個比一個嚴厲,然而,房價一次比一次漲得高。
　　2006年的房地產市場,在網絡上怨聲載道,一個新鮮的名詞“房奴”成為反映年輕白領新心聲的代名詞,在巨大的房貸壓力下不堪重負,很多人買不起房。
　　
　　變味的經適房
　　原本可以遏制房價上漲的保障房,遲遲沒有發(fā)揮功效。
　　事實上,很多人想租住廉租房卻找不到,很多人需要經濟適用房卻總也排不上隊,買不了房。在北京,經濟適用房早已變了味兒,資格審查不嚴,讓很多有關系、有錢的人大量購得經濟適用房。北京最大的經濟適用房小區(qū)天通苑內,奧迪、寶馬等豪華轎車遍布在停車場內。更荒唐的是,在這里小區(qū)里充斥著大量動輒200平方米以上的大戶型。這意味著,從設計一開始,經濟適用房就已經變味。很多人把購得的經濟適用房出租出去,成為食利一族。
　　在新加坡,85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中,剩下的房子愛怎么漲就怎么漲,反倒對國家有利。在中國,到2006年底,還有5個省沒有建立廉租住房制度目標責任制,19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。
　　2007年,更多里程碑式的事件接踵而至。年初的“兩會”上,《物權法》高票通過、調控政策重磅出擊、國務院24號文件引領住房體制第三次變革、國土資源部第39號令直指囤積土地的眾“地主”、五次加息、第二套房貸首付上調、地王頻現(xiàn)、小產權房叫停、樓市拐點出現(xiàn)……
　　這一年,中國的房地產市場依然讓人難以看透。1月16日,國家稅務總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(即轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,應當繳納土地增值稅,稅率為30%―60%不等。這一政策出臺,立刻引發(fā)房地產股的集體暴跌。
　　然而,房價并沒有持續(xù)下跌,新一輪的買房潮在上半年席卷全國,房價呈上升趨勢。老百姓感覺是“按下葫蘆浮起瓢”。
　　2007年的土地市場更是瘋狂,地王頻現(xiàn)�！暗禺a寡頭”現(xiàn)象引起了決策層的注意,國土資源部10月10日出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》,直指土地開發(fā)市場的囤積土地問題:土地受讓方未繳清全部土地出讓款,不得向其發(fā)放國有建設用地使用權證書。
　　從市場成交量來看,2007年11月,深圳、北京的成交量出現(xiàn)下降。
　　經歷了2006年和2007年的土地和資本市場交替互動攀升,2008年風向驟變。開發(fā)商對于土地的態(tài)度,從以往不顧一切地瘋搶,變成望而卻步,土地流拍在全國頻發(fā)。
　　2008年春節(jié),房地產市場蔓延著濃厚的觀望情緒,交易量嚴重萎縮,北京最大的房地產中介公司中大恒基將關閉50家門店的消息登上報頭。一些炒房者斷供的消息讓銀監(jiān)會坐不住了,回應斷供只是個別想現(xiàn)象,不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。
　　樓市陷入低迷,政府又頻發(fā)政策進行救市,上海調高公積金貸款額上限到60萬元;福州延長公積金貸款到30年。
　　2008年10月22日,奧運會之后,針對一直陷入低迷的樓市,國務院又決定降低住房交易稅費,刺激消費。自2008年11月1日起,對個人首次購買90平米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。自10月27日起,最低首付款比例調整為20%。
　　很多人期望著,低迷的樓市會繼續(xù)低迷下去,如專家學者的判斷一樣,房價會真正地降下來。然而,專家又錯了。
　　
　　“限購令”強壓房價
　　很少人能想到,到了2009年春節(jié)一過,樓市回暖,量價齊升。
　　2009年底,一些城市更是出現(xiàn)了“恐慌性搶購”,房價一騎絕塵,從低谷到巔峰,這一年樓市瘋狂的漲幅令人瞠目結舌,超過了以往任何一年。在中國的一線城市,幾乎一天一個價。
　　房價飛漲,帶動沉寂一年的中國土地市場再度火爆,開發(fā)商又開始爭相地瘋狂拿地,新的“地王”頻發(fā)出現(xiàn)。
　　從政府角度來說,“地王”多當然是好事,意味著政府的財政收入越多;然而,從民生的角度說,“地王”越多,意味著公眾要為不斷上漲的房價付出越來越多的經濟成本,最后要有普通民眾來承擔。
　　2009年末,電視劇《蝸居》受觀眾追捧,刺激著買房人的神經,全國上下“滿城盡議房地產”。
　　在2009年12月14日,國務院召開常務會議,明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,拉開了“抑制性政策”大幕,這標志著中國房地產政策,從刺激消費又全面轉向“抑制”房價。
　　然而,2010年的樓市,猶如脫韁之馬,繼續(xù)保持著昂揚的上升勢頭,北京等一線城市的房價,很快進入3萬元時代。4月1日,國務院又公布新政策,決定對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
　　剛過半個月,4月17日,國務院又公布新“國十條”,要求對首套自住房高于90平米的家庭,首付比例不得低于30%;二套房比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率1.1倍。
　　連續(xù)幾個月,房地產新政頻出。從5月1日開始,北京開始實施史上最為嚴厲的“限購令”,規(guī)定北京家庭只能新購一套商品房,購房人在購買房屋時,還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》,若作假被發(fā)現(xiàn)將不予辦理房產證。
　　這是繼計劃經濟時代之后,政府首次對購房提出“限購令”。任志強批評說,出臺這樣的限購政策意味著中國改革在向計劃經濟回歸。這樣的做法是“傷敵八百、而自傷一千”。在他看來,房價暴漲的根源在于土地的壟斷和土地價格的暴漲,而每次的政策從來都不從源頭來解決問題。
　　到2010年10月份,步北京之后,上海、深圳、南京、杭州、廈門、寧波、福州等城市也紛紛發(fā)布調控房價的“限購令”,各地的樓市出現(xiàn)量價齊跌。緊隨其后,央行在近3年以來首次加息。在提高首付、限制貸款、加息一系列政策的調控下,引發(fā)新一輪退房潮。中國的樓市暫時性地得以降溫,更多人又轉身觀望,坐看房地產市場的價起價不落。
　　這一次,更多的人開始相信,也開始擔心任志強的話會再次成真,“限購令”只是兔子尾巴長不了;也擔心,盡管冬天來了,但房價會不會在來年的春天,再還調控以報復性暴漲。

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