摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商們的重視。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的一些現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，首先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的基本狀況有所了解，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，采取一系列的營(yíng)銷策略。對(duì)營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析，針對(duì)內(nèi)部和外部的環(huán)境因素加以說(shuō)明。以及對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的涵義及現(xiàn)實(shí)意義進(jìn)行了闡述。最后對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)的前景及動(dòng)向做一個(gè)展望，能更加的把握好當(dāng)前的市場(chǎng)需求。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷；營(yíng)銷策略；營(yíng)銷策劃
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是支持人們?nèi)粘Ｉ�活的基礎(chǔ)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的制定，使得房地產(chǎn)業(yè)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體成員，面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹(shù)立現(xiàn)代的營(yíng)銷觀念，掌握現(xiàn)代的營(yíng)銷技術(shù)。
　　中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。從當(dāng)初的“一無(wú)所有”到現(xiàn)在的“無(wú)處不在”，可以說(shuō)，營(yíng)銷觀念的樹(shù)立以及各種營(yíng)銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)見(jiàn)證。房地產(chǎn)營(yíng)銷與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著密切關(guān)系。雖然總體上房地產(chǎn)營(yíng)銷相安無(wú)事。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)微利時(shí)代的趨近，對(duì)營(yíng)銷策劃探索的深入，可以預(yù)言，競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)代已為期不遠(yuǎn)。因而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營(yíng)銷策略的作用。
　　房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)公司的了解，針對(duì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：
　　1、核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
　　2、有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等。
　　3、延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。
　　營(yíng)銷渠道是產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者的途徑，是房地產(chǎn)銷售的重要一環(huán)。房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品。如何以最快的速度和最佳的經(jīng)濟(jì)效益最低的費(fèi)用支出，流通轉(zhuǎn)移到顧客手里，營(yíng)銷渠道的選擇和控制是相當(dāng)重要的。
　　1、直銷：通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。開(kāi)發(fā)商利用一切相關(guān)信息與消費(fèi)者直接聯(lián)系，自己承擔(dān)全部地流通職能，直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者。
　　2、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司考慮到網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響首先表現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)廣告方面的優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)絡(luò)廣告不受時(shí)空限制，每天24小時(shí)可以不間斷地傳向世界各地，消費(fèi)者可自由查詢，而且，網(wǎng)絡(luò)廣告也可以隨時(shí)修改。
　　目前，市場(chǎng)上幾種常見(jiàn)營(yíng)銷策略：
　　1、人員促銷：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)房地產(chǎn)促銷人員要求很嚴(yán)格。建立促銷小組。對(duì)促銷人員定期培訓(xùn)，掌握客戶的信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹本公司及其房地產(chǎn)的情況。這種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。
　　人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
　　2、廣告：房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。
　　針對(duì)這些問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)廣告方面上做出了幾種形式類型的廣告：
　　1）印刷廣告。采取大量印刷品對(duì)房地產(chǎn)的廣告宣傳。在阜新晚報(bào)﹑雜志﹑房地產(chǎn)專業(yè)書籍。尋找代理商自行印刷的小區(qū)宣傳材料。這些都是房地產(chǎn)廣告的有效載體。通過(guò)印刷廣告，能夠加深消費(fèi)者們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。
　　2）視聽(tīng)廣告。在公交車上電視進(jìn)行小區(qū)的廣告宣傳；利用電臺(tái)的廣告，廣播電臺(tái)的廣告來(lái)宣傳自己的產(chǎn)品；同時(shí)在某些街道上的廣告牌都印有房地產(chǎn)宣傳的樓盤特色及小區(qū)的整個(gè)布局和特色。令消費(fèi)者們，不僅僅通過(guò)印刷的廣告來(lái)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)品項(xiàng)目。
　　3）現(xiàn)場(chǎng)廣告。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳小區(qū)樓盤廣告，用以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，在四周圍墻上宣傳效果圖形。給消費(fèi)者直觀的感受，對(duì)小區(qū)的整體有個(gè)清晰的了解。
　　3、營(yíng)業(yè)推廣 ：營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略。對(duì)于消費(fèi)者而言，一次性付款的消費(fèi)者，會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)送地下室或者是減免某些費(fèi)用。對(duì)于每個(gè)樓層的不同需求，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱。對(duì)于購(gòu)買頂層或者是一層的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，會(huì)選擇購(gòu)買頂層，送樓頂花園等一些促銷的方式。給予消費(fèi)者留下深刻印象，更加愿意選擇自己的居住環(huán)境。
　　結(jié)論
　　中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)后才開(kāi)始真正發(fā)展，并迅速成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，逐漸改變中國(guó)的城市面貌和居住模式。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回升，價(jià)格飛漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入繁榮期，開(kāi)發(fā)量、銷售量與房?jī)r(jià)都在高位運(yùn)行。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的差距在逐漸縮小，產(chǎn)品的同質(zhì)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，今后市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，將更是品牌、理念、服務(wù)和營(yíng)銷的全方位競(jìng)爭(zhēng)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷成功，不能打無(wú)把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡(jiǎn)單、粗放的營(yíng)銷心態(tài)，而應(yīng)在樓盤公開(kāi)發(fā)售前，做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤的銷售。
　　參考文獻(xiàn)：
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