被業(yè)界揣摩近半年的房地產(chǎn)政策走向，終以“穩(wěn)”字當(dāng)頭確定了調(diào)性，與此同時(shí)，“保增長(zhǎng)”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。至此，09版住房新政輪廓初現(xiàn) 　　
　　據(jù)悉，2009版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費(fèi)減免刺激購(gòu)房消費(fèi)、合理為開(kāi)發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。
　　一位權(quán)威人士表示：如果說(shuō)過(guò)去幾個(gè)月是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)整的試探性出牌，那么，這五大政策作為一年來(lái)的“政策合并”已納入2009年的決策層視野，而出臺(tái)的方式也可能“以中央出思路、地方自行決策為主�！�
　　
　　更豐富、更具體、可操作
　　
　　據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)”的政策包括：
　　一是進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。此外，二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免，如對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。
　　二是進(jìn)一步挖掘購(gòu)房消費(fèi)潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進(jìn)入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問(wèn)題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過(guò)調(diào)研認(rèn)為市場(chǎng)中確實(shí)存在較大的改善性購(gòu)房需求，“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無(wú)疑效果巨大”。
　　三是政府收購(gòu)如“爛尾樓”等低價(jià)商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場(chǎng)低迷期具有現(xiàn)實(shí)意義”。一方面可消化存量緩解市場(chǎng)爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實(shí)施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)加以規(guī)范”。
　　四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。投資規(guī)模過(guò)度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，但又不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求，可以“通過(guò)完善住房普查制度、建立全國(guó)性的住房檔案對(duì)于目前市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)房需求有效摸底，以此把握未來(lái)的房地產(chǎn)投資規(guī)�！薄�
　　五是對(duì)部分開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問(wèn)題亦有所考慮。一方面可適度對(duì)如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免；另一方面金融部門(mén)也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。
　　事實(shí)上，自2008年11月份以來(lái)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，維護(hù)政策連貫性的調(diào)性已經(jīng)成為各大部委的共識(shí)，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)的前半個(gè)月，國(guó)務(wù)院、發(fā)改委就先后召集各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了建議采集，為下一步行動(dòng)做好了“充分的政策儲(chǔ)備”。
　　
　　有系統(tǒng)、有特點(diǎn)、更包容
　　
　　顯然，與2008年零星出臺(tái)的政策相比，09版住房新政顯然具有三大特點(diǎn)。首先是把握了2008年底出臺(tái)的前瞻性，容易為2009年定調(diào);其次是與“保增長(zhǎng)”的大政方針相銜接；第三是沒(méi)有把住宅市場(chǎng)的商品特性棄之門(mén)外。
　　一位權(quán)威人士對(duì)記者表示,按照他的理解，新政表述有兩層意思，一是要適當(dāng)刺激合理的住房消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需，二是房地產(chǎn)投資供給不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求。
　　雖然09版住房新政的宗旨是“求穩(wěn)”，但在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑與“房地產(chǎn)救市力度不夠”的呼聲中，“穩(wěn)”字顯然被賦予了新的含義。
　　一位知情人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的冷靜觀察與政策試探，“中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更為清晰的認(rèn)識(shí)”。否則，就不會(huì)再度強(qiáng)調(diào)“維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”，并首次提出“把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”。
　　不過(guò)，他也表示，“2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱”的認(rèn)識(shí)一直是中央的基本考量，所以“不會(huì)輕易開(kāi)閘放松投資規(guī)�！�。
　　但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，09版住房新政在推行中肯定會(huì)有不同的解讀和理解。因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)依然是國(guó)家不肯放松的底線。中信銀行一位按揭經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行目前確實(shí)在考慮對(duì)二套房貸限制進(jìn)行調(diào)整，但僅僅建立在“第一套房貸款已經(jīng)償清”的基礎(chǔ)上。
　　一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)家也對(duì)記者表示，“適當(dāng)刺激購(gòu)房消費(fèi)，但不等于助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的泡沫�！彼�還認(rèn)為，“這里有一個(gè)刺激力度的問(wèn)題，畢竟當(dāng)前樓市正處于低點(diǎn)，力度過(guò)猛則市場(chǎng)必然反彈，這也不符合求穩(wěn)的調(diào)性�！�
　　不過(guò)，大部分圈內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于09版住房新政，“既不能太樂(lè)觀，也不要太悲觀�！敝劣谟檬裁捶椒ù碳�2009年的購(gòu)房需求，顯然市場(chǎng)自身需要有更大調(diào)整。因?yàn)樵谂卸ㄊ袌?chǎng)是否“回暖”方面，成交量顯然要比成交金額更具說(shuō)服力。
　　另?yè)?jù)權(quán)威渠道得知，這五大政策還考慮了房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)鏈”效應(yīng)，特別是對(duì)農(nóng)民工的吸納問(wèn)題和對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)問(wèn)題。
　　一位分管房地產(chǎn)業(yè)的地方官員表達(dá)了他對(duì)09版住房新政的看法：“就目前來(lái)看，國(guó)家層面出臺(tái)政策的空間已經(jīng)不大，未來(lái)地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對(duì)過(guò)去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)�！�
　　
　　案 例 南京市4000套政府購(gòu)房計(jì)劃暖市
　　在“地方財(cái)政吃緊”，卻必須保證年初保障房的供應(yīng)計(jì)劃的背景下，2008年12月，南京市推出了“政府收購(gòu)4000套住房的計(jì)劃”。盡管包括杭州、沈陽(yáng)在內(nèi)的六七個(gè)城市都在采取類(lèi)似的舉措，但南京這一目前全國(guó)最大一單的政府收購(gòu)計(jì)劃，無(wú)疑引起了業(yè)界的關(guān)注。
　　
　　“搶著賣(mài)給政府”
　　2008年12月初，南京市房產(chǎn)管理局公布了一項(xiàng)“收購(gòu)4000套住房用作廉租住房和拆遷安置用房”的計(jì)劃。其中，1000套作為廉租住房，3000套作為拆遷安置住房。
　　南京大光路房地產(chǎn)交易市場(chǎng)總經(jīng)理唐軍具體負(fù)責(zé)房源收購(gòu)事宜，他介紹，“政府計(jì)劃收購(gòu)的房源，無(wú)論新房還是舊房，只要符合政府提出的條件，而原產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)商又愿意，政府都可以收購(gòu)�！睋�(jù)了解，政府收購(gòu)的方式主要有三種:“現(xiàn)金”、“要約”和“抵押”，其中“現(xiàn)金”主要是針對(duì)用作廉租住房的收購(gòu)，“要約”和“抵押”主要用于拆遷安置房的收購(gòu)。
　　對(duì)于新房收購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，唐軍說(shuō)：“此次住房收購(gòu)范圍，被框定為江南八區(qū)以?xún)?nèi)。必須接近封頂，價(jià)格必須低于同區(qū)域整體均價(jià)�！贝舜蚊嫦蜷_(kāi)發(fā)商收購(gòu)的新房，面積需在50〜140平方米之間。
　　12月11日，政府開(kāi)展收購(gòu)的第一天，南京大光路房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一派火爆的景象。來(lái)自南京江南八區(qū)各區(qū)域的十幾家開(kāi)發(fā)商，共登記了1500套房源計(jì)劃賣(mài)給政府用作拆遷安置房。
　　事實(shí)上，除了開(kāi)發(fā)商，眾多南京市民對(duì)“政府收購(gòu)房源”也表現(xiàn)出濃厚興趣。當(dāng)天前來(lái)登記房源信息的市民絡(luò)繹不絕。
　　一位剛剛登記過(guò)信息的張女士對(duì)記者直言，之所以來(lái)這里，主要就是看重政府的信譽(yù)好，“我們是工薪階層，再買(mǎi)一套房的資金壓力很大，所以想把原來(lái)的房子賣(mài)給政府，再拿這筆錢(qián)重新買(mǎi)一套房，改善居住。”
　　據(jù)了解，由于首批只收購(gòu)200套住房，但提供的房源已經(jīng)達(dá)到數(shù)千套，南京房產(chǎn)部門(mén)已于12月中下旬展開(kāi)篩選工作。
　　
　　政府“暖市”信號(hào)？
　　在南京樓市步入寒冬的時(shí)候，政府收購(gòu)“4000套房源”的計(jì)劃，迅速引發(fā)了南京業(yè)內(nèi)人士的熱議。
　　南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝認(rèn)為，政府通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房的舉措，可以快速落實(shí)保障性住房的到位。張輝說(shuō)，“實(shí)際上，按照目前的行情，即便就按照廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)重新劃地建設(shè)，各種成本也并不會(huì)比直接購(gòu)房來(lái)得低，而直接購(gòu)房可以省去許多麻煩，并且快速將保障性住房投入使用�！�
　　而在南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華看來(lái)，南京市政府在樓市低迷時(shí)出臺(tái)此項(xiàng)政策，更可謂是“一舉三得”,“表面上看，滿(mǎn)足了保障性住房的缺口，分房給保障對(duì)象，但是實(shí)際上，解決了部分開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，年關(guān)將至，政府的此舉相當(dāng)于‘雪中送炭’。第三，政府這樣做節(jié)約了土地，提前完成保障房的任務(wù)�！�
　　南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)宏觀研究部主任顏濤同樣認(rèn)為，“此舉是南京市政府為樓市打出的‘暖市’信號(hào)。同時(shí)，這一舉措也會(huì)刺激南京二手房市場(chǎng)成交量的上升。”
　　但吳翔華還指出了此舉同時(shí)帶來(lái)的問(wèn)題，“收購(gòu)是政府分批收購(gòu)，地點(diǎn)分散，東一套西一套，將來(lái)管理起來(lái)比較困難，不像成批建設(shè)那樣集中管理，這一點(diǎn)值得關(guān)注�！保ㄒ�霄飛）
　　
　　點(diǎn) 評(píng) “南京經(jīng)驗(yàn)”值得摸著石頭過(guò)河
　　繼鄭州、成都等城市推出“收購(gòu)商品房用作保障房”后,南京更是大膽地“摸著石頭過(guò)河”,一口氣推4000套商品房的政府采購(gòu)大單。
　　對(duì)這份資金來(lái)源為財(cái)政撥款、使用去向?yàn)榱�租房、拆遷安置房的采購(gòu)大單,南京市房管部門(mén)擬定了三種收購(gòu)方式:現(xiàn)金、要約和抵押。其重點(diǎn)考量標(biāo)準(zhǔn)除傾向于小戶(hù)型外,還“必須接近封頂,價(jià)格須低于同區(qū)域整體均價(jià)”。相比其他城市,這套計(jì)劃因貼近民生,且可操作性強(qiáng)。因而甫一出臺(tái)便受到業(yè)界普遍認(rèn)可。
　　首先,從政策依據(jù)上看,此前剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”的同時(shí),也提出了“增加保障性住房供給,減輕居民合理購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的要求。目前商品房和保障房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng),一個(gè)急需資金注入、擴(kuò)大供應(yīng),一個(gè)亟待盤(pán)活空置、緩解銷(xiāo)售壓力,二者互逆相吸,符合中央利用“兩個(gè)市場(chǎng)”擴(kuò)大內(nèi)需的主基調(diào)。
　　其次,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,截至2008年11月末,全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米,同比增長(zhǎng)15.3%。這意味著,如果以每平方米3000元的全國(guó)平均房?jī)r(jià)計(jì)算,地產(chǎn)商有超過(guò)4000億元資金滯壓。如果盤(pán)活和釋放了上述資金擠占,對(duì)受制銀行、對(duì)急需資金活命的房企、對(duì)緩解政府的壓力,都將是一筆巨大財(cái)富。
　　第三,既往保障房建設(shè)思路重在開(kāi)工、強(qiáng)調(diào)增量,加上建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng),無(wú)形讓政府扮演一個(gè)體態(tài)臃腫的“大承包商”角色,政企職能很容易出現(xiàn)交叉。而政府購(gòu)房則不同,在中央9000億保障房建設(shè)的“時(shí)間投資周期”里,有可能扮演“輕騎兵”的快、小、靈作用。
　　因而,在2009年房地產(chǎn)政策逐漸明朗下,應(yīng)允許“南京經(jīng)驗(yàn)”大膽地試,創(chuàng)新地用。一方面,這種“摸著石頭過(guò)河”可消化存量,緩解市場(chǎng)的“爛尾”壓力;另一方面也可以較小成本完成保障房房源的籌措。不失為一舉兩得。
　　當(dāng)然,政府購(gòu)房在現(xiàn)實(shí)操作中也有一定困難,比如在采購(gòu)過(guò)程中如何規(guī)范好定價(jià),如何制定陽(yáng)光透明的招標(biāo)流程,將制度化和專(zhuān)業(yè)化融為一體,對(duì)于地方政府的執(zhí)行能力都將是一項(xiàng)考驗(yàn)。這些,都應(yīng)該在“南京經(jīng)驗(yàn)”的嘗試中加以提煉和彌補(bǔ)。
　�。ㄔ摻M文章摘自2008年12月15日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，作者為該報(bào)記者）

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