2007年對中國房地產(chǎn)界沖擊力最大的事件，當(dāng)屬深圳、廣州等地都出現(xiàn)房價下跌，打破了近年來中國房價“只漲不落”的神話；繼知名中介企業(yè)“中天置業(yè)”負(fù)責(zé)人卷款出逃一夜坍塌、長河地產(chǎn)宣布關(guān)鋪之后，金地置業(yè)、招商置業(yè)等中介也相繼傳出“門店調(diào)整”傳聞；在土地出讓市場，深圳市政府2007年12月推出的6塊居住用地，竟然罕見地全部流拍。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，是否意味著虛高的房價有下降的可能?考慮到市場因素和各種可能實施的政策因素，中國樓市是否出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點呢?
　　
　　拐點還是反轉(zhuǎn)?
　　
　　近來，關(guān)于“樓市拐點”的文章和觀點已然很多，這嚴(yán)重打擊了各大中城市樓市交易頻繁、價格不斷上揚的狂熱氛圍。地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機構(gòu)和個人，甚至一些商業(yè)銀行等，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的重要環(huán)節(jié)，當(dāng)然要竭盡全力撲滅“拐點”論。為給自己打氣和鼓動民眾，他們甚至言不由衷地聲稱，房價還將大漲20多年。
　　不過，來自房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的聲音，讓房地產(chǎn)這個絲絲入扣的利益鏈條，開始出現(xiàn)了松動甚至破裂的跡象。2007年12月13日萬科董事長王石拋出的樓市“拐點論”，震動了整個房地產(chǎn)市場。針對10月以來，廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷，新建商品房的銷售量下降嚴(yán)重，王石認(rèn)為深圳、廣州的樓市確實出現(xiàn)了拐點，并且萬科公司在廣州和深圳等地的樓盤已經(jīng)在打折降價銷售。王石在隨后作客中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》時說：“房價這樣的上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層，就是年收入在6萬～20萬元這樣一個階層，他們已經(jīng)感覺到買房子非常吃力的時候，這個房市快要出問題了。所以在現(xiàn)在瘋漲的情況下’再不抑制是一定會出問題的�！蓖跏�建議人們?nèi)�四年�?nèi)不要買房。地產(chǎn)股次日因王石的這番表述而重挫。
　　中國樓市抑或如王石特指的珠三角樓市，是不是真的出現(xiàn)了拐點?研究這個問題，首先要搞清楚何謂拐點。根據(jù)一般字義，“拐點”就是改變運行方向的起點。數(shù)學(xué)上對拐點的解釋是精準(zhǔn)的。樊映川在《高等數(shù)學(xué)講義》中這樣定義拐點：“設(shè)函數(shù)f(x)在區(qū)間(a，b)內(nèi)各點處具有導(dǎo)數(shù)或其導(dǎo)數(shù)為無窮大，則稱曲線y＝f(x)上的向上凹與向下凹部分的分界點為這曲線的拐點。”根據(jù)這個理解，近年來全國各大中城市房價總的趨勢是一直在上漲，但上漲的速度時高時低。當(dāng)漲幅連續(xù)上升時，房價曲線就是一個向上凹的函數(shù)，出現(xiàn)漲幅變緩就出現(xiàn)拐點；或者漲幅變緩又轉(zhuǎn)而增大時也出現(xiàn)拐點；或者漲幅由遞減到遞增的交界點。由此，近年來我國城市房價雖然持續(xù)上漲，但漲幅一直在波動之中，因此實際上已經(jīng)出現(xiàn)過許多個拐點。
　　
　　把上述定義對照“房價下跌”、“樓市雪崩”的提法，顯然存在著本質(zhì)上的差別。從字面意義上看，“房價下跌”、“樓市雪崩”等說法，反映在房價曲線上，更像是函數(shù)上的“極點”概念，屬于房價走勢的反轉(zhuǎn)或逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象。
　　必須強調(diào)的是，判斷一個城市的房價走勢，需要在一定的考察期內(nèi)，提供可以精確到月、周、日，連續(xù)不斷的房屋成交價格和數(shù)量數(shù)據(jù)。從這個意義上說，月度房價環(huán)比較之年度同比，更能準(zhǔn)確地體現(xiàn)房價的變化；或者說，越是精準(zhǔn)到短期的計量，越能準(zhǔn)確地反映住房價格的真實變化。
　　為什么年度價格的變化不能客觀地反應(yīng)房價走勢?原因有兩條：一是新開盤房屋在不同年度存在空間錯位。由于比較的是不同房屋的價格，缺少真實的可比性。二是年度比較適用于相對平穩(wěn)變化的指標(biāo)，不適用于波動劇烈的指標(biāo)。例如物價變動、GDP增長等，多用年度變化進(jìn)行衡量。波動劇烈的指標(biāo)如股價指數(shù)，盡管較之前幾個月，已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回落，但與去年同期相比，仍有接近100％的增長。
　　現(xiàn)實中統(tǒng)計系統(tǒng)存在諸多問題。例如，2007年12月25日，國家發(fā)改委公布11月份36個大中城市商品房集中成交均價，其中廣州市房價漲幅比上月上漲12.27％，位居36個大中城市之首，成交均價達(dá)到了16367元／平方米。然而，廣州市國土房管局此前披露的2007年11月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月廣州房價猛降千元，降幅近10％；同時，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1％。值得注意的是，無論是國家統(tǒng)計局還是地方政府的統(tǒng)計，兩個系統(tǒng)的原始數(shù)據(jù)都來自房地產(chǎn)開發(fā)商的直報，與實際的房價數(shù)據(jù)，均存在著相當(dāng)大的差距。
　　因此，要正確地統(tǒng)計房價變動趨勢，需要確保房價比較是建立在可比房屋基礎(chǔ)上，避免出現(xiàn)時間和空間的全面錯位；另一方面，不僅應(yīng)當(dāng)統(tǒng)計新房(含現(xiàn)房和期房)的銷售價格和成交量，還應(yīng)該統(tǒng)計二手房的交易價格和成交量i此外，應(yīng)采用可以精確到月的成交價格和數(shù)量，通過較長時期的趨勢觀察，分析房價變動的“拐點”甚至“反轉(zhuǎn)”態(tài)勢。
　　
　　中介倒閉預(yù)示投機的末路
　　
　　2007年的冬天，對于國內(nèi)的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言，是一個嚴(yán)酷的冷冬。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京市2000多家房產(chǎn)中介中，二手房(存量房)月簽約數(shù)在一套及以上的僅為31家，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介出售業(yè)務(wù)量為零。除了45家可發(fā)布套數(shù)大于或等于1外，其它的連發(fā)布套數(shù)都為零。由于二手房交易是大多數(shù)房產(chǎn)中介的主要收入來源，去年以來過度擴張的房地產(chǎn)中介業(yè)目前普遍陷入經(jīng)營困境。從一線城市到二線城市，都只顯示出寥寥無幾的月成交量。在擁有“特區(qū)速度”的深圳房市，房地產(chǎn)中介的命運更為慘烈。繼名中介企業(yè)“中天置業(yè)”負(fù)責(zé)人卷款出逃導(dǎo)致一夜坍塌的惡性事件后，長河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪，擁有雄厚背景和實力的金地置業(yè)、招商置業(yè)等中介也相繼傳出“門店調(diào)整”傳聞等，引起人們對房地產(chǎn)中介行業(yè)的普遍擔(dān)憂和關(guān)注。
　　隨著住房市場化改革的逐步推進(jìn)，房產(chǎn)中介市場也迅猛擴大。目前，約50％的新建商品房銷售，和近90％的二手房買賣，是通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)實現(xiàn)的。房地產(chǎn)中介為建立和完善社會服務(wù)體系、保護(hù)公平競爭、方便群眾生活等，發(fā)揮了積極的作用。
　　然而，房地產(chǎn)中介組織在發(fā)展中也暴露出不少問題。主要表現(xiàn)為：一是制造虛假信息騙取訂金和服務(wù)費。由于缺乏必要的監(jiān)管，很多房地產(chǎn)中介機構(gòu)的收入來源，主要以制造虛假和不實信息為手段，達(dá)到騙取訂金和中介服務(wù)費的目的，甚至有的中介機構(gòu)勾結(jié)賣方欺騙買方騙取傭金和訂金。二是吃差價。不少中介機構(gòu)以“包銷”的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬，也就是所謂的“賺差價”。三是挪用客戶資金。中介公司從合同簽訂到國土房管部門登記生效，通常有1-6月的時滯。由于沒有嚴(yán)格的法律限制，導(dǎo)致大量中介公司肆意挪用客戶房款，用于炒房、炒股、開設(shè)門店等。既損害了消費者的利益，擾亂了正常的市場秩序，同時也容易埋下金融風(fēng)險的隱患。深圳中天置業(yè)公司董事長攜款出逃一例，就是形象的說明。四是炒房和哄抬房價。中介的作用是強化了房屋的流動性和 變現(xiàn)性。這個作用在房價上漲、投機盛行時更加明顯。在一些大城市，許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)與開發(fā)商“唱雙簧”，通過勾結(jié)活動助推房價。一些房產(chǎn)中介通過非正常手段控制房源、制造市場緊張局面抬升房價，“炒號”、“囤房”、“茶水費”(行話)成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要的牟利手段。
　　可以說，除了必要的、合法的附加值服務(wù)之外，支持當(dāng)前中介行業(yè)增長的主要收入來源，是中介機構(gòu)不合理地通過加價、騙取等手段轉(zhuǎn)移社會財富。從這個意義上說，房地產(chǎn)中介的大量出現(xiàn)，事實上已成為房價上漲的一個重要“推手”。
　　現(xiàn)在，由于二手房市場缺乏成交量，致使這種以“寄生”方式存身的中介機構(gòu)大量破產(chǎn)、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機者繼續(xù)炒房牟利的信心，促使住房從“囤積”轉(zhuǎn)向消費�？紤]到當(dāng)前各地商品房價都有大約3～5倍的虛高，真正的消費者根本買不起房，在投機市場趨于冷落的市場氣氛下，房地產(chǎn)開發(fā)商和投機客要想把手中的房屋轉(zhuǎn)向消費，只有降低價格一條路了。這或?qū)⒁�起各主要城市房價的整體性崩盤。
　　
　　民生導(dǎo)向的現(xiàn)實要求
　　
　　當(dāng)前，由于地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機構(gòu)(含中介)和個人等對房地產(chǎn)流通的操控，并因此獲得暴利，而商業(yè)銀行的深層介入，更為房價高漲提供了充裕的資金保證，由此，全國各大中城市的房價，已如脫韁野馬，完全處于失控狀態(tài)。無論是房價一居民家庭收入比、房價一年租金比等，都出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫離實際的情況，房價泡沫異常嚴(yán)重。由于相關(guān)政策的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)商和炒樓者借種種手段牟取暴利，前者甚至壟斷了國內(nèi)富豪榜的前幾位；而廣大的城鎮(zhèn)居民，則陷入完全買不起房，或買后淪為房奴的悲慘窘境。
　　造成房價泡沫的原因，與中央長期以來對房地產(chǎn)市場，特別是房地產(chǎn)業(yè)的錯誤定位有關(guān)。2006年以來，中央對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識發(fā)生過幾次轉(zhuǎn)折。從2006年5月17日《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》，明確提出“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”，到2007年3月5日的《政府工作報告》開始淡化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的提法，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動國民經(jīng)濟(jì)增長和帶動民生方面的協(xié)調(diào)作用。但總體而言，由于理論認(rèn)識上的局限性，政府希望大力發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，還局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等營利性機構(gòu)構(gòu)成的市場供給，非營利性房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)仍未列入政策支持的范圍。
　　
　　然而，由于片面強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，帶來社會矛盾日益激化，政府被迫開始關(guān)注對城鎮(zhèn)低收入階層居民住房保障--問題�！傲�租房”這個舶來品，一度被當(dāng)作平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決人民生活的重要工具�？梢钥隙ǖ氖�，“廉租房”的思路還有很多的片面性。但中央政府也基本明確了不能完全放手由市場解決住房問題。無論如何，相比于單純的“市場主義”，這是一個重要的認(rèn)識上的進(jìn)步!
　　在技術(shù)方案上，中央政府的基本解決思路，基本上還是單方面依靠強化住房供給管理：一方面，中央加強了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)加強土地增值稅清算，限制開發(fā)商囤地，強調(diào)調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)以增加小戶型和中低價位的住房供給；另一方面，是增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、雙限雙競房、小戶型普通商品房、普通居民能夠買得起的住房供給。
　　對住房需求的管理，基本上是屬于被動的和滯后的。2007年以來，央行連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。雖然力度前所未有，但基本上屬于央行基于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目的，化解超過預(yù)期水平的消費價格指數(shù)導(dǎo)致的負(fù)存款利率，以及作為根本原因的國際收支順差嚴(yán)重過度導(dǎo)致的流動性過剩問題。央行負(fù)責(zé)人甚至在多個場合宣布，央行的政策工具是中性的，不希望對資產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。加息對購房者的支出成本將產(chǎn)生直接的影響，但相對而言對消費者的負(fù)面影響更大；而住房投機者則由于房價上漲幅度較大，有辦法化解加息帶來的影響。實際上，加息對房價的影響微乎其微。因為加息是一柄雙刃劍，既可以限制投機，但更大的作用是限制了真正以居住為目的的消費活動；并且，由于加息帶來的國際利差，這一政策也有可能引入更多的國際游資，伺機進(jìn)一步?jīng)_擊中國的房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場，哄抬價格。
　　相對而言，2007年9月29日央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，以及后來的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確提出要提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲備貸款管理，屬于對住房需求特別是投機需求主動性的限制措施。這個措施下達(dá)之初，各地銀行觀望以及陽奉陰違的態(tài)度，說明我國的商業(yè)銀行體系，已基本上把住房信貸當(dāng)成了最有收入保證、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；說明房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)，特別是銀行體系的綁架和影響程度之深，整個銀行體系為高房價保駕護(hù)航，可以說到了奮不顧身的地步。這里有“一窩蜂”的認(rèn)識問題，就是建立在房價上漲是未來大趨勢的錯誤認(rèn)識基礎(chǔ)上的。但是，世界上從來沒有不破的泡沫，也從來沒有只漲不跌的房市。目前全國過高的房價水平，實際上給銀行信貸資產(chǎn)構(gòu)成了巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險�；�于對金融風(fēng)險的擔(dān)心，來自央行與銀監(jiān)會的政策，對房地產(chǎn)市場調(diào)控構(gòu)成了實質(zhì)性的影響。可以說，這是迄今為止的所有的宏觀調(diào)控措施中，最具殺傷力的一次了。
　　當(dāng)然，應(yīng)該看到，央行與銀監(jiān)會的信貸政策調(diào)整，畢竟只是出于對自己分管的金融風(fēng)險的擔(dān)心，不屬全局性和整體性的宏觀調(diào)控政策。例如，第二套的認(rèn)定盡管是以家庭為單位的，但主要限于未還清貸款的家庭。對于過去一次性購買一套或多套住房，以及已經(jīng)還清住房貸款因而擁有多套住房的，住房信貸政策則缺乏必要的調(diào)控手段。根據(jù)我們的觀察，這是央行與銀監(jiān)會作為商業(yè)銀行的“家長”，為避免所轄銀行發(fā)生類似美國住房信貸公司的金融危機，而采取的自保舉措。但是，我們還是要客觀地說，這個政策確實起到了規(guī)避銀行風(fēng)險，和一定程度的調(diào)控房市的作用。
　　值得期待的是，中共十七大報告提出了“住房民生”的思想。這可以說是對過去片面強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長的徹底“革命”。當(dāng)然，對“住房民生”的解釋也是非常重要的�！白》棵裆�”一方面要體現(xiàn)居民人均住房(不是囤房)面積的提高；另一方面要體現(xiàn)住房消費支出在家庭支出中比例的逐步下降。
　　2007年11月19日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講答問時說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題�！睂Ω母镩_放以來居民住房改革的成效，溫總理給予了一分為二的評價，他說：“應(yīng)該說，中國改革開放30年來居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過20平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見�！弊詈螅瑢τ谌绾谓鉀Q中國的房地產(chǎn)問題，溫 總理認(rèn)為應(yīng)在嚴(yán)守18億畝耕地“紅線”的前提下，采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場調(diào)節(jié)三種方式擴大供給，并特別強調(diào)，“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級的”。民眾對此給予了高度評價，對住房新政充滿了希望。
　　
　　2008年房價走勢
　　
　　展望2008年，既有樂觀的因素，也有令人不安的因素。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的匆忙出臺，既讓溫總理在新加坡的演講承諾落了空，也讓我們認(rèn)識到，在強大的既得利益集團(tuán)面前，貫徹“住房民生”思想之艱難。
　　2008年1月1日起，對已有房契在身，或是計劃購房的消費者和投資者而言，面臨的最直接影響，是個人房貸優(yōu)惠利率將由2007年年初的5.81％，提高到6.65％：對于申請第二套住房按揭貸款的家庭，他們將承擔(dān)5年期以上個人貸款基準(zhǔn)利率7.83％的1.1倍，即8.61％的年利率水平。
　　物業(yè)稅在一些城市由空轉(zhuǎn)到實轉(zhuǎn)的試驗，將對投機主導(dǎo)下的城市房地產(chǎn)市場，構(gòu)成全局性的和實質(zhì)性的根本影響。據(jù)悉這次物業(yè)稅設(shè)計的關(guān)鍵，是對家庭第二套住房征稅。如果沒有對多套住房持有者的重稅，放任投機者持有多套小戶型住宅牟利，則發(fā)改委和建設(shè)部要求的戶型結(jié)構(gòu)限制，將完全毫無意義。預(yù)計物業(yè)稅的推出，將對住房投機和投機構(gòu)成實質(zhì)性打擊。
　　另外，各地推行的“住宅禁商”條款，或者雖無禁商條款，但要求“業(yè)委會”審批的，都有利于抑制投資性住房需求。
　　“壞消息”一個接著一個，真有些“山雨欲來風(fēng)滿樓”的意味。2007年12月17日發(fā)生在深圳市、位于寶安區(qū)的3宗地塊，因為無人競買宣布“流拍”。這個事件對地方政府和囤地的開發(fā)商可能是“壞消息”，但對于樓市的理性回歸，以及以居住為目的的廣大城市居民，又是實實在在的好消息。
　　最后進(jìn)入我們視野的，是曾將“炒房團(tuán)”待為上賓的泡沫重災(zāi)區(qū)――上海市，開始嘗試推廣“以居住證制度為核心的來滬人員購房政策”，說明一些地方政府對外地人“炒房”、“囤房”投機危害本地居民切身利益的做法，有了清醒而深刻的認(rèn)識。盡管遭到所謂“有失公允”、“身份歧視”的“帽子”攻擊，但只要堅持將住房管理納入民生軌道，所有的中傷、攻擊將無疾而終、煙消云散。
　　當(dāng)然，房市轉(zhuǎn)折點是不是真的來臨，最直接的因素，取決于2008年上半年乃至一季度商業(yè)銀行放貸能否把住口子。不僅投資、投機性購房嚴(yán)重依賴銀行信貸，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤囤售，也主要依賴銀行的信貸資金支撐。所以，一旦商業(yè)銀行對房地產(chǎn)“開閘放水”，則不僅投機性買盤蜂擁而至，開發(fā)商也會挺起捂盤囤積的腰桿，所謂消除泡沫、房價理性回歸的企盼，終將成為“水中撈月”――一場空。

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